ВІКІСТОРІНКА
Навигация:
Інформатика
Історія
Автоматизація
Адміністрування
Антропологія
Архітектура
Біологія
Будівництво
Бухгалтерія
Військова наука
Виробництво
Географія
Геологія
Господарство
Демографія
Екологія
Економіка
Електроніка
Енергетика
Журналістика
Кінематографія
Комп'ютеризація
Креслення
Кулінарія
Культура
Культура
Лінгвістика
Література
Лексикологія
Логіка
Маркетинг
Математика
Медицина
Менеджмент
Металургія
Метрологія
Мистецтво
Музика
Наукознавство
Освіта
Охорона Праці
Підприємництво
Педагогіка
Поліграфія
Право
Приладобудування
Програмування
Психологія
Радіозв'язок
Релігія
Риторика
Соціологія
Спорт
Стандартизація
Статистика
Технології
Торгівля
Транспорт
Фізіологія
Фізика
Філософія
Фінанси
Фармакологія


ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ИЗ ЗЕМЕЛЬ, НАХОДЯЩИХСЯ

В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ

СОБСТВЕННОСТИ

Современным законодательством' уделяется существенное внима­ние предоставлению земельных участков из государственной или му­ниципальной собственности для строительства. В принципе это имеет под собой определенные основания, если учесть, что застройка зе­мельного участка представляет собой наиболее интенсивный вид его использования. Ведь застройка предполагает, что в течение неопреде­ленно длительного времени земля на данной территории не будет ис­пользоваться никаким другим способом, кроме как для эксплуатации возведенного строения. Кроме того, застройка представляет собой тот вид использования земельного участка, который потенциально наибо­лее вероятно может затронуть права и интересы соседей, а также на­верняка повлияет на состояние окружающей природной среды.

Основные условия предоставления земельных участков для строительства. Предоставление земельного участка без предваритель­ного согласования места расположения объекта

Законодательством уточняется порядок пре­доставления земельных участков для строи­тельства, при этом устанавливается весьма су­щественное разграничение предоставления земельных участков — с обязательным согла­сованием места размещения объекта и без та­кового. При этом устанавливается обязатель­ное условие, что предоставление земельного участка в собственность под строительство без предварительного согласования может производиться только с обязательным заклю­чением договора, предметом которого являет­ся земельный участок на торгах. По сути это означает, что торги фак­тически заменяют в данном случае собой процедуру согласования.

Предварительное согласование требуется при предоставлении зе­мельных участков под застройку либо в аренду, либо в постоянное (бессрочное) пользование.

Решение исполнительного органа государственной власти или ор­гана местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 ЗК РФ, о пре­доставлении земельного участка для строительства или протокол о ре­зультатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:

1) государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

1 ЗК РФ. Ст. 30-34 и др.


 

2) заключения договора купли-продажи и государственной реги­
страции права собственности покупателя на земельный участок при
предоставлении земельного участка в собственность;

3) заключения договора аренды земельного участка и государст­
венной регистрации данного договора при передаче земельного участ­
ка в аренду.

Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд.

Отношения по застройке земельных участков регулируются поми­мо Земельного кодекса и иными нормативными актами, которые в принципе не должны противоречить нормам ЗК РФ в том, что каса­ется именно предоставления земли.

Так, Градостроительным кодексом Российской Федерации от 8 мая 1998 г. определены градостроительные требования к использова­нию земельных участков в городских и сельских поселениях, в том числе при их застройке (ст. 56 ГрК РФ). В соответствии с указанным Кодексом при предоставлении земельных участков градостроительные требования к их использованию определяются градостроительной до­кументацией о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений и об их застройке, а также правила­ми застройки.

При предоставлении земельных участков органы местного само­управления подготавливают следующую информацию о градострои­тельных требованиях к использованию земельных участков:

местоположение земельных участков; проекты границ земельных участков в соответствии с проектами планировки, проектами застрой­ки и проектами межевания территорий; разрешенное использование земельных участков;

обеспечение земельных участков объектами инженерной, транс­портной и социальной инфраструктур.

При строительстве объектов недвижимости в городских и сель­ских поселениях в соответствии с градостроительной документацией о застройке и градостроительными регламентами, как указывается Градостроительным кодексом, предварительное согласование размеще­ния объектов недвижимости не проводится.

Кроме того, Градостроительный кодекс устанавливает, что при про­ведении конкурсов по продаже гражданам и юридическим лицам зе­мельных участков для застройки органами местного самоуправления к их участникам могут устанавливаться следующие дополнительные требования: возмещение убытков и иных затрат на снос объектов не­движимости, переселение жителей, перенос сооружений и коммуни­каций Транспорта, связи и инженерного оборудования; строительство объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур; соблюдение сроков строительства объектов недвижимости; благоуст­ройство территорий общего пользования. Указанные требования со­храняются в случае перехода прав на земельный участок другому лицу.

Застройщик, получивший земельный участок на праве собствен­ности или долгосрочной аренды, имеет право разрабатывать и реали­зовывать проект его застройки или проект межевания данного земель-


ного участка с последующей передачей подготовленного для застрой­ки или застроенного земельного участка другим лицам.

Обязательному включению в документ, удостоверяющий право на земельный участок в городских и сельских поселениях, подлежит сле­дующая информация:

код территориальной зоны, установленный правилами застройки;

функциональное назначение территориальной зоны, в пределах которой находится земельный участок;

местоположение земельного участка или его части в границах зон охраны памятников истории и культуры, особо охраняемых природ­ных территорий, водоохранных зон, а также в границах территорий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, и иных территорий, ограничения на исполь­зование которых устанавливаются законодательством Российской Фе­дерации и законодательством субъектов Российской Федерации; нали­чие в границах земельного участка объектов инженерной, транспорт­ной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, с указанием их параметров и ограни­чений на использование указанных объектов; наличие в границах зе­мельного участка зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного зе­мельного участка, с указанием ограничений на использование данного земельного участка в связи с расположением на нем указанных объ­ектов.

При делении земельных участков или изменении их границ и па­раметров соблюдаются красные линии, линии регулирования застрой­ки и требования градостроительных регламентов к минимальным раз­мерам земельных участков.

В случае деления объектов недвижимости в соответствии с Градо­строительным кодексом должны быть обеспечены условия для функ­ционирования их частей как самостоятельных объектов недвижимо­сти.

Предоставление земельного участка для строительства без предва­рительного согласования места размещения объекта осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК РФ, и состоит из следующих этапов.

1. Проведение работ по формированию земельного участка:
подготовка проекта границ земельного участка и установление его

границ на местности; определение разрешенного использования зе­мельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; принятие ре­шения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставле­нии земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукцио­нов); публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аук­ционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

2. Государственный кадастровый учет земельного участка в соот­
ветствии с правилами, предусмотренными ст. 70 Земельного кодекса
РФ.

Формирование земельного участка как объекта недвижимости, в том числе и для выставления его на торгах, должно осуществляться

ПО


как с соблюдением требований, установленных настоящей статьей, так и законодательством о землеустройстве. Существенное значение также имеет и порядок учета земельных участков на основании зако­нодательства о земельном кадастре. Так, согласно Федеральному зако­ну «О землеустройстве» земельный участок как объект землеустройст­ва должен иметь план — документ, отображающий в графической форме местоположение, размер, границы объекта землеустройства, границы ограниченных в использовании частей объекта землеустрой­ства, а также размещение объектов недвижимости, прочно связанных с землей (ст. 1 Федерального закона). При этом при формировании земельного участка устанавливается местоположение его границ, вари­анты его использования с учетом размеров, целевого назначения, раз­решенного использования земель и расположенных на нем объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, а также иные характеристики участка.

3. Проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земель­
ного участка или продаже права на заключение договора аренды зе­
мельного участка или предоставление земельного участка в аренду без
проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления
гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставле­
нии земельного участка. Передача земельных участков в аренду без
проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии
предварительной и заблаговременной публикации сообщения о нали­
чии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае,
если имеется только одна заявка.

4. Подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аук­
ционов) или подписание договора аренды земельного участка в
результате предоставления земельного участка без проведения торгов
(конкурсов, аукционов).

Проведение торгов, предметом которых является земельный уча­сток, предназначенный под строительство, осуществляется с соблюде­нием требований ст. 30, 38 настоящего Кодекса, а также ст. 447, 448 ГК РФ, устанавливающих общие требования по заключению догово­ров на торгах.

Предоставление земельного участка с предварительным согласованием места расположения объекта. Выбор земельных участков для строительства

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласова­нием места размещения объекта осуществля­ется в следующем порядке.

1. Выбор земельного участка и принятие в
порядке, установленном ст. 31 ЗК РФ, реше­
ния о предварительном согласовании места
размещения объекта.

2. Проведение работ по формированию зе­
мельного участка.

 

3. Государственный кадастровый учет земельного участка в соот­
ветствии с правилами, предусмотренными ст. 70 настоящего Кодекса.

4. Принятие решения о предоставлении земельного участка для
строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 ЗК
РФ.


При этом Земельным кодексом РФ установлен исчерпывающий перечень случаев, в которых не требуется проведения процедуры предварительного согласования.

Так, предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском посе­лении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием террито­рий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гра­жданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Указанный перечень обоснован, во-первых, особыми нуждами сельского и лесного хозяйства, во-вторых, нуждами граждан (индиви­дуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяй­ства), в-третьих, в том случае, если строительство на данном земель­ном участке предполагается вести согласно планам застройки поселе­ния.

Земельным законодательством установлен и достаточно подробно определен порядок действий заинтересованных лиц и уполномочен­ных органов по выбору участка, предназначенного к предварительно­му согласованию места расположения объекта1. ЗК РФ практически устанавливается новый в сравнении с прежним порядок предоставле­ния (и изъятия для целей предоставления) земельных участков под строительство.

Так, гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в пре­доставлении земельного участка для строительства, обращаются в ис­полнительный орган государственной власти или орган местного са­моуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размеще­ния объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование пример­ного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты. Необ­ходимость такого подробного изучения ситуации связана с тем, чтобы в максимальной степени избежать конфликтов и разногласий при предоставлении земельного участка. На это направлены и требования настоящей статьи подробным образом информировать население и за­интересованных лиц о предстоящем предоставлении участка.

Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного ст. 29 ЗК РФ исполнительного органа государственной власти обеспечивает вы­бор земельного участка на основе документов государственного земель­ного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими госу-

1 ЗК РФ. Ст. 31.


дарственными органами, органами местного самоуправления, муници­пальными организациями.

Необходимая информация о разрешенном использовании земель­ных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержа­щие сведения о местоположении земельных участков, предоставляют­ся бесплатно соответствующими государственными органами, органа­ми местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.

При рассмотрении заявления должны учитываться все условия и последствия предполагаемого размещения объекта, в том числе дан­ные об участке как объекте недвижимости, сведения об ограничениях и обременениях земельного участка (или частей земельных участков, из которых предполагается сформировать новый), сведения о его эко­логическом состоянии и др. Выкуп (изъятие) земельных участков для государственных или муниципальных нужд, если он предусматривает­ся при предоставлении земельного участка для строительства, осуще­ствляется в порядке, предусмотренном Земельным кодексом.

Органы местного самоуправления городских или сельских поселе­ний информируют население о возможном или предстоящем предос­тавлении земельных участков для строительства.

Граждане, общественные организации (объединения) и органы территориального общественного самоуправления имеют право участ­вовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участ­ков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.

При предоставлении земельных участков в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и тра­диционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по вопросам изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд и предостав­ления земельных участков для строительства объектов, размещение которых затрагивает законные интересы указанных народов и общно­стей. Исполнительные органы государственной власти или органы ме­стного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, принимают решения о предварительном согласовании мест размещения объектов с учетом результатов таких сходов или референдумов.

Орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные инте­ресы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответст­венно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. В слу-


чае, если в целях размещения объектов необходимо выкупить земель­ные участки для государственных или муниципальных нужд из зе­мель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих зе­мельных участков об их возможном выкупе. Порядок и условия пре­доставления такой информации могут быть установлены федеральны­ми законами, законами субъектов Российской Федерации. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установле­ния его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проек­ты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.

Решение о предварительном согласовании места размещения объ­екта или об отказе в размещении объекта может быть обжаловано за­интересованными лицами в суд. В случае признания в судебном по­рядке недействительным решения о предварительном согласовании места размещения объекта исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса и принявшие такое решение, возмещает гражда­нину или юридическому лицу расходы, понесенные ими в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о пред­варительном согласовании места размещения объекта.

В субъектах Российской Федерации — городах федерального зна­чения Москве и Санкт-Петербурге выбор земельных участков для строительства осуществляется органом исполнительной власти соот­ветствующего субъекта Российской Федерации, если иное не преду­смотрено законами этих субъектов Российской Федерации.

РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА

1. Земельный участок (вопросы и ответы) / под общ. ред. С. А. Боголю­
бова. М.: Юстицинформ, 2007.

2. Комментарий к Земельному кодексу РФ. М.: Проспект, 2006.


Глава 6

ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

Права на земельные участки, предусмотренные законодательством, могут быть прекращены только по тем основаниям и в том порядке, которые предусмотрены законом.

Земельный кодекс РФ разделяет основания прекращения прав на земельные участки на те, что прекращаются по инициативе правооб­ладателя, и на те, за которыми следует принудительное прекращение права.

Лица, использующие земельные участки, не могут быть лишены права отказаться от него, а значит, и возможности прекратить свое право на участок, хотя бы потому, что никому не может быть навяза­но использование вещи помимо его воли. Однако и произвольные действия правообладателя по прекращению использования земельного участка — не лучший вариант для правовых отношений. За прекраще­нием прав на земельный участок наступают существенные правовые последствия — для земельного участка должен быть определен новый правообладатель, а возможно, и новый правовой статус.

Существование особого правового порядка прекращения прав на земельные участки придает стабильность всему кругу отношений по поводу оборота земли. Собственно, если мы знаем, что права на зе­мельный участок не могут быть произвольно прекращены, мы не мо­жем и произвольно, без особых на то оснований его занять.

То, что именуется принудительным прекращением прав на земель­ный участок, является, по сути, оформленным нормативно, особым видом компромисса между интересами и правами частного лица и об­щества в целом. Земельный участок может быть изъят у правооблада­теля либо для целей общественных или государственных, либо в на­казание за использование земли, противоречащее представлениям об­щества об использовании рациональном и экологически безопасном.

При этом государство и местное самоуправление не могут осуще­ствлять изъятие земельных участков по своему усмотрению, без осо­бых оснований и без соблюдения установленных законодательно пра­вил. Это было бы прямым нарушением прав на земельные участки лиц, ими обладающих. Кроме того, принудительное прекращение прав на землю является существенным ограничением прав на земель­ные участки вообще. А ограничения прав могут быть установлены не иначе как федеральными законами.

Перечень оснований принудительного прекращения прав на зе­мельные участки, предусмотренный Земельным кодексом Российской Федерации, является закрытым. Это означает, что иными, в том числе федеральными, законами не могут быть предусмотрены иные основа-


ния и порядок прекращения прав, кроме тех, что установлены Кодек­сом.

© 2013 wikipage.com.ua - Дякуємо за посилання на wikipage.com.ua | Контакти