ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ, ОПРЕДЕЛЯЮЩАЯ ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ

Вопросы развития и благоустройства города и других поселений, улучшения окружающей среды решаются в соответствующих планах и проектах, являющихся основными градостроительными документа­ми. Разрабатываются эти планы и проекты в форме следующих доку­ментов.

Генеральная схемаНа федеральном уровне разрабатываются ос-
расселенияновные положения Генеральной схемы рас­
селения на территории РФ и основные по­
ложения схем градостроительного планирования развития частей тер­
ритории Российской Федерации. Эти документы утверждаются
Правительством Российской Федерации. В них учитываются взаим­
ные интересы Российской Федерации, ее субъектов, а также устанав­
ливаются нормы, которые должны учитываться субъектами Россий­
ской Федерации при осуществлении ими градостроительной деятель­
ности (ст. 21, 28 Градостроительного кодекса).

В Генеральной схеме расселения на территории Российской Феде­рации определяются:

основные положения развития системы расселения, природополь­зования и производства в соответствии с программой социально-эко­номического развития территории Российской Федерации;

меры по улучшению экологической обстановки в регионах, ра­циональному использованию земель, сохранению территорий объектов историко-культурного и природного наследия, развитию инженерной, транспортной и социальной инфраструктур федерального значения;

территории, благоприятные для развития систем расселения; осо­
бо охраняемые природные территории; прибрежные территории; тер­
ритории сельскохозяйственного и лесохозяйственного назначения;
территории с экстремальными природно-климатическими условиями;
территории, подверженные воздействию чрезвычайных ситуаций при­
родного и техногенного характера; территории залегания полезных
ископаемых; иные территории, имеющие существенное значение для
осуществления градостроительной деятельности.
КонсолидированныеКонсолидированные схемы градострои-
схемытельного планирования разрабатываются

градостроительногона территории двух и более субъектов
планированияРоссийской Федерации или частей их

территорий (территории экономических и

крупных географических районов, системы расселения, а также оздо­ровительные, курортные, рекреационные и иные территории) в целях взаимного согласования интересов субъектов Российской Федерации и интересов Российской Федерации при осуществлении градострои­тельной деятельности.

.1,Ч,рМАД,*«*1_.

В территориальных комплексных схемах гра­
достроительного планирования развития тер­
риторий субъектов Российской Федерации
и частей их территорий определяются зони­
рование территорий субъектов Российской
Федерации или частей их территорий, основ­
ные направления совершенствования систе­
мы расселения, развития городских и сель-
Федерации^ских поселений, производства, инженерной,
транспортной и социальной инфраструктур регионального и межсе-
ленного значения, защиты территорий субъектов Российской Федера­
ции или частей их территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций
природного и техногенного характера, улучшения экологической об­
становки градостроительными средствами, сохранения территорий
объектов историко-культурного и природного наследия. В указанных
территориальных комплексных схемах содержатся предложения об ус­
тановлении границ поселений и пригородных зон городов, а также об
обеспечении ресурсами в целях комплексного развития территории
субъекта Российской Федерации или части территории субъекта Рос­
сийской Федерации.

В градостроительной документации о градостроительном планиро­вании развития территорий субъектов Российской Федерации и час­тей территорий субъектов Российской Федерации определяется сфера взаимных интересов субъектов Российской Федерации и муниципаль­ных образований в области градостроительства.

Т"¹*,,-, ггл.^гтч-чг-ия-го ш_-и-даг ППЪ

Городская

И сельская

Документация

планирования

Развития территории и ее

Застройки

сельсоветов);

генеральные планы городских и сельских поселений;

проекты черты городских и сельских поселений, черты других му­ниципальных образований.

Градостроительная документация о застройкетерриторий город­ских и сельских поселений включает: проекты планировки частей тер-

риторий городских и сельских поселений (далее — проект планиров­ки); проекты межевания территорий; проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры город­ских и сельских поселений.

Каждому объекту градостроительной деятельности соответствует определенный вид градостроительной документации, разрабатываемый в соответствии с градостроительными, экологическими и иными нор­мативами. Градостроительная документация любого вида включает текстовые и графические материалы, содержит обязательные положе­ния, установленные заданием на разработку градостроительной доку­ментации соответствующего вида. Порядок ее согласования и утвер­ждения устанавливается в соответствии с законами и иными норма­тивными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного са­моуправления.

Градостроительная документация любого вида подлежит государст­венной экологической экспертизе в случаях и порядке, установленных законодательством Российской Федерации об экологической экспер­тизе. Так, обязательными условиями для утверждения градостроитель­ной документации любого вида являются ее согласование с соответст­вующими органами санитарно-эпидемиологического надзора, а также наличие положительного заключения органов охраны памятников культуры в случаях, определенных законодательством в области охра­ны памятников истории и культуры, других заинтересованных госу­дарственных органов с учетом мнения населения.

Градостроительная документация любого вида разрабатывается на основании задания, выданного заказчиками — соответствующими ор­ганами государственной власти, органами местного самоуправления (или по согласованию с ними). Внесение изменений в утвержденную градостроительную документацию любого вида осуществляется только по решению органов, утвердивших указанную градостроительную до­кументацию, при условии ее опубликования и проведения обсуждения с участием населения, интересы которого затрагиваются в результате таких изменений.

Градостроительная документация любого вида может разрабаты­ваться на конкурсной основе. Утвержденная градостроительная доку­ментация любого вида подлежит передаче соответствующим органам архитектуры и градостроительства для регистрации и хранения.

Разработка градостроительной документации любого вида осуще­ствляется при наличии соответствующей лицензии, выданной в по­рядке, установленном федеральным органом архитектуры и градо­строительства.

Решение органов государственной власти и органов местного са­моуправления о разработке градостроительной документации любого вида или о внесении в нее изменений, а также основные положения градостроительной документации любого вида подлежат опубликова­нию.

Как указано в ст. 35 Градостроительного ко­декса, генеральный план — градостроитель­ная документация о градостроительном пла­нировании развития территорий городских и сельских поселений. Генеральный план раз­рабатывается в соответствии с утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией федерального уровня и уровня субъектов Российской Федерации.

Генеральный планявляется основным градостроительным докумен­том, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы раз­вития территорий городских и сельских поселений, зонирование тер­риторий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфра­структур, градостроительные требования к сохранению объектов исто­рико-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.

В генеральном планегородского или сельского поселения определя­ются:

основные направления развития территории поселения с учетом особенностей социально-экономического развития, природно-клима­тических условий, численности населения городского или сельского поселения;

зоны различного функционального назначения и ограничения на использование территории указанных зон;

меры по защите территории городского или сельского поселения от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, развитию инженерной, транспортной и социальной инфра­структур;

соотношение застроенной и незастроенной территорий городского или сельского поселения;

территории резерва для развития городского или сельского поселе­ния;

иные меры по развитию территории городского или сельского по­селения.

В генеральных планах городских и сельских поселений содержатся предложения об установлении границ поселений, а также об обеспе­чении ресурсами в целях комплексного развития территорий поселе­ний.

Генеральный план города и его пригородной зоны может разраба­тываться как единый документ на основе соглашения между органами местного самоуправления сопредельных территорий.

Генеральный план города с численностью населения до 50 тысяч человек и генеральный план сельского поселения могут разрабаты­ваться вместе с проектом планировки территорий указанных поселе­ний как единый документ.

При разработке генерального плана исторического поселения учи­тываются историко-архитектурный опорный план такого поселения и проекты зон охраны памятников истории и культуры.

Генеральные планы городских и сельских поселений разрабатыва­ются и утверждаются органами местного самоуправления соответст-

вующих поселений в порядке, установленном Градостроительным ко­дексом. Генеральный план города и его пригородной зоны утвержда­ется органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. Генеральные планы городов Москвы и Санкт-Петербурга разрабатываются и утверждаются органами госу­дарственной власти городов Москвы и Санкт-Петербурга.

Генпланы городов или сельских поселений до их утверждения подлежат опубликованию и согласованию с заинтересованными фе­деральными органами исполнительной власти, органами исполни­тельной власти субъектов Российской Федерации, органами местно­го самоуправления, специально уполномоченными государственными органами в области экологической экспертизы, а также заинтересо­ванными организациями и населением (ст. 18 и 28 Градостроитель­ного кодекса).

Утвержденная градостроительная документация обязательна для исполнения всеми участниками градостроительной деятельности. Вне­сение изменений в градостроительную документацию осуществляется, как уже было сказано выше, только с разрешения утвердившего ее органа.

К разработке документации привлекаются специальные проектные
организации, которые ведут обширные исследования социально-эко­
номического и архитектурно-планировочного характера (перспективы
роста населения и его социально-культурных потребностей, состояние
использования природных ресурсов и их охрана, рациональные архи­
тектурно-планировочные решения и т. д.). После составления проек­
тов они утверждаются соответствующими государственными органами
и с этого момента приобретают обязательную силу.
Схемы и проектыСхема и проект районной планировкиохваты-
районнойвают территорию одного, нескольких адми-

планировкинистративных районов, целой области или

республики. Они утверждаются, как правило,

правительствами субъектов Российской Федерации. В схемах район­ной планировки научно согласуются и уточняются основы перспек­тивного развития охватываемого района, области, республики. В них предусматривается организация комплексного территориального раз­мещения и развития объектов народного хозяйства, городов и посел­ков, а также планомерного, рационального использования и охраны природных ресурсов. Срок действия схемы районной планировки бы­вает достаточно продолжительным (25 лет).

Проекты детальной планировкиразрабатываются на основе гене­рального плана и охватывают отдельные части города (поселка): жи­лые и промышленные районы, общегородские центры, зоны отдыха и экологической защиты. Они устанавливают подробную архитектур­но-планировочную и пространственную организацию застраиваемой территории. Рассчитаны проекты на 3—5 лет.

Правила застройки содержат требования градостроительной дис­циплины: порядок выдачи разрешений на строительство, обязанности по благоустройству, архитектурно-строительный контроль, функции застройщиков-землепользователей.

Госстрой России и его органы на местах осуществляют государст-неиное руководство и контроль в данной сфере, отвечают за развитие и высокий качественный уровень архитектуры и градостроительства в городе (поселке, селе).

Проекты Проекты планировки — градостроительная до-

планировкикументация, разработанная для частей терри-

и застройкиторий городских и сельских поселений и оп-

ределяющая в соответствии с установленными

и генеральных планах городских и сельских поселений элементами планировочной структуры: красные линии и линии регулирования за­стройки; границы земельных участков (при разработке проектов меже-иания территорий в составе проектов планировки); размещение объек­тов социального и культурно-бытового обслуживания населения; плот­ность и параметры застройки; параметры улиц, проездов, пешеходных зон, а также сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженер­ного оборудования и благоустройства территории.

Проект планировки подлежит опубликованию, обсуждению с на­селением и утверждается органами местного самоуправления с учетом результатов такого обсуждения. Проект планировки является основой для разработки проектов межевания территорий, проектов застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структу­ры городских и сельских поселений.

Проекты застройкиразрабатываются для территорий кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры город­ских и сельских поселений в границах установленных красных линий или границах земельных участков. Проект застройки земельного участка может разрабатываться по инициативе застройщика.

В проектах застройки земельных участков, кварталов, микрорай­онов и других элементов планировочной структуры городских и сель­ских поселений определяются: линии регулирования застройки; распо­ложение зданий, строений и сооружений, этажность, тип и другие их характеристики; архитектурное решение застройки; системы инженер­ного оборудования, связи и благоустройства, а также условия присое­динения указанных систем к сооружениям и коммуникациям систем инженерного оборудования, связи и благоустройства, находящихся за пределами земельных участков, кварталов, микрорайонов и других эле­ментов планировочной структуры городских и сельских поселений; ор­ганизация движения транспортных средств и пешеходов; территории общего пользования.

Органы местного самоуправления вправе вводить дополнительные требования к проектам застройки в соответствии с местными усло­виями, в том числе требования к проектированию и строительству в зонах охраны памятников истории и культуры, озеленению террито­рий, размещению архитектурных объектов малых форм, рекламы, вы­весок и другой визуальной информации и иные требования.

Проекты застройки, разработанные по заказу органов местного са­моуправления, утверждаются указанными органами в порядке, установ­ленном законодательством Российской Федерации, с учетом мнения на­селения.

Правила застройкиПравила застройки являются нормативным

правовым актом органа местного самоуправ­ления, устанавливающим порядок осуществления градостроительной деятельности на соответствующих территориях городских и сельских поселений, в том числе на территориях закрытых административ­но-территориальных образований.

Правила застройки разрабатываются на основе генерального плана городского или сельского поселения либо территориальных комплекс­ных схем градостроительного планирования развития территорий рай­онов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов) и включают в себя схему зонирования — графический материал (границы террито­риальных зон различного функционального назначения и кодовые обозначения таких зон) и текстовые материалы (градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны).

Границы территориальных зон определяются с учетом красных ли­ний, естественных границ природных объектов, границ земельных участков и иных границ.

Правовой режим, установленный для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом, применяется в равной мере ко всем расположенным в ней земельным участкам, иным объектам не­движимости.

В территориачьных зонах, в границах которых градостроительная деятельность подлежит особому регулированию, могут устанавливаться дополнительные требования к отдельным объектам недвижимости.

МежеваниеДля расположенных в черте поселений зем-

при застройкелепользований важное практическое значе-

ние имеет порядок определения границ этих

землепользовании, который бы исключал возможность ненужных спо­ров и конфликтов между гражданами и юридическими лицами по по­воду занимаемых ими земельных участков (о праве собственности, о праве совершения сделок с землей, аренде, владении, о размерах налогов с занимаемой площади земельного участка, о законности го­сударственной регистрации прав на земельный участок и т. д.). В этих целях принято Положение о порядке установления границ землеполь­зовании в застройке городов и других поселений, утвержденное по­становлением Правительства Российской Федерации от 2 февраля 1996 г. № 105¹.

Положение направлено на решение следующих задач:

установление границ сложившихся объектов недвижимости;

формирование новых объектов недвижимости в сложившейся за­стройке.

Установление границ землепользовании (межевание) производится в отношении как застроенных, так и подлежащих застройке террито­рий в соответствии с генеральными планами и проектами планировки и застройки городов и других поселений, иными документами терри­ториального развития. При межевании территорий сложившейся за­стройки городов и других поселений из границ земельного участка

СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 592.

исключаются территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями, а также территории общественного пользования.

Для всех типов застройки являются обязательными следующие правила межевания:

границы и размеры земельных участков, переданных в собствен­ность, владение, пользование юридических и физических лиц, а также государственных и муниципальных земельных участков, сданных в аренду до принятия настоящего Положения, не подлежат пересмотру, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами Российской Федерации;

в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженер­но-транспортной инфраструктуры;

при установлении границ должно быть предусмотрено обеспече­ние прав других лиц на пользование необходимыми для них объекта­ми в границах земельного участка: частями подземного и надземного пространства, занятыми или предназначенными для размещения ма­гистральных инженерных коммуникаций, пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам об­щего пользования в соответствии с градостроительными нормативами и правилами застройки, действовавшими в период строительства.

При межевании застроенных территорий проводится:

выделение структурных планировочных единиц посредством раз­деления на кварталы крупных межмагистральных территорий (жилых районов, микрорайонов, промышленных районов) с выделением тер­риторий транспортных и инженерных коммуникаций в соответствии с планом красных линий;

межевание на земельные участки посредством установления гра­ниц существующих и новых объектов недвижимости.

При межевании территорий используются методические докумен­ты по установлению границ землепользовании (межеванию) в за­стройке городов и других поселений, утверждаемые совместными ре­шениями Росземкадастра, Госстроя России, Минимущества России.

Работы по межеванию проводятся на основании постановлений органов местного самоуправления или по заявкам владельцев недви­жимости. Постановление органов местного самоуправления о межева­нии и сроки его проведения публикуются в местной печати.

Межевание включает:

подготовительные работы (сбор заявок владельцев недвижимости на установление границ земельного участка, данных Бюро техничес­кой инвентаризации и территориальных органов по земельным ресур­сам и землеустройству по всем объектам, расположенным на террито­рии квартала, микрорайона, подлежащей межеванию, проектно-пла-нировочной и градостроительной документации опорных планов, планов инженерно-транспортной инфраструктуры, документов земле-отвода, правоустанавливающих документов на пользование земельным участком; обследование подлежащей размежеванию территории в на­туре и выявление фактического использования земельного участка);

разработку плана межевания микрорайона или квартала, согласо­вание его с физическими и юридическими лицами — владельцами не­движимости и утверждение в установленном порядке;

установление границ в натуре.

Разработка плана межевания осуществляется по инициативе орга­нов местного самоуправления или физических и юридических лиц — владельцев недвижимости в границах данного микрорайона или квартала.

План межевания разрабатывается на микрорайон или квартал в границах красных линий в масштабе 1 : 2000 и является открытой информацией.

Границы земельных участков устанавливаются по красным лини­ям," осям внутренних проездов, другим границам.

К плану межевания прилагаются: акты согласования границ зем­лепользовании; каталог координат границ землепользовании; перечень сервитутов; пояснительная записка.

План межевания утверждается решением органа местного само­управления и является основанием для установления границ земель­ных участков в натуре, закрепления их межевыми знаками и регист­рации недвижимости в установленном порядке. Возведение владель­цами ограждений регламентируется правилами застройки.

Организация работ по межеванию внутри существующей жилой застройки может осуществляться комиссией, специально создаваемой органами местного самоуправления на период проведения работ по межеванию, в которую включаются руководители и специалисты со­ответствующих комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, архитектуре и градостроительству, управлению государственным (му­ниципальным) имуществом. В работе комиссии могут принимать уча­стие представители иных органов местного самоуправления, а также физические и юридические лица, представляющие интересы владель­цев недвижимости и иных граждан.