ВІКІСТОРІНКА
Навигация:
Інформатика
Історія
Автоматизація
Адміністрування
Антропологія
Архітектура
Біологія
Будівництво
Бухгалтерія
Військова наука
Виробництво
Географія
Геологія
Господарство
Демографія
Екологія
Економіка
Електроніка
Енергетика
Журналістика
Кінематографія
Комп'ютеризація
Креслення
Кулінарія
Культура
Культура
Лінгвістика
Література
Лексикологія
Логіка
Маркетинг
Математика
Медицина
Менеджмент
Металургія
Метрологія
Мистецтво
Музика
Наукознавство
Освіта
Охорона Праці
Підприємництво
Педагогіка
Поліграфія
Право
Приладобудування
Програмування
Психологія
Радіозв'язок
Релігія
Риторика
Соціологія
Спорт
Стандартизація
Статистика
Технології
Торгівля
Транспорт
Фізіологія
Фізика
Філософія
Фінанси
Фармакологія


ПРАВО ГРАЖДАН НА ЗЕМЛЮ ДЛЯ ЖИЛИЩНОГО,

ДАЧНОГО, ГАРАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, ВЕДЕНИЯ ЛИЧНОГО ПОДСОБНОГО ХОЗЯЙСТВА И ДРУГИХ НУЖД

Общие положения

Каждый гражданин Российской Федерации имеет равные возможности получить (приоб­рести) земельный участок для строительства жилого дома, ведения личного подсобного или дачного хозяйства, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (помимо хозяйства при доме), для другой предпринимательской деятельности, для садоводства или огородниче­ства. Перечень этот можно бы продолжить (земельный участок для гаража, сенокошения и выпаса скота, если житель города или села имеет домашний скот, служебного земельного надела при доме или за его пределами и т. д.). Но право у гражданина на конкретный уча­сток, его размеры и место расположения возникает не произвольно, а при соблюдении определенных условий и в порядке, установленном законодательством РФ или субъектов Федерации для каждого вида пользования землей.

Содержание конкретных прав и обязанностей тех или иных поль­зователей земельных участков (в том числе и домовладельцев) зависит не только от того, для какой цели они предоставляются данному гра­жданину, но и от юридических оснований получения (приобретения). Эти основания называются титулом пользования. По закону (ст. 15, 20—24 ЗК РФ) их может быть несколько: получение земли на праве частной собственности, праве пожизненного наследуемого землевладе­ния, постоянного (бессрочного) землепользования, аренды, безвоз­мездного временного пользования, не являющегося арендой. Законо­дательство предоставляет возможность гражданину выбрать любой из названных титулов, хотя предпочтительнее для себя каждый обычно считает право собственности.

Решение о предоставлении земельного участка данному граждани­ну выносит местная администрация в соответствии с ее компетенци­ей, установленной федеральным законом или законом субъекта РФ. Это решение служит основанием для последующей выдачи земельных документов гражданину, свидетельствующих о его правах на земель­ный участок, отвода участка в натуре (на местности), государственной регистрации права пользования землей на определенном титуле. Без этих документов (или при несвоевременном их оформлении) пра­во гражданина может оказаться сомнительным и оспариваемым.

Не исключено одновременное обладание земельными участками на нескольких титулах. Так, например, гражданин имеет право полу­чить бесплатно или приобрести по нормативной (или по договор­ной) цене участок в частную собственность и, кроме того, арендо­вать (например, для расширения своего хозяйства за пределами дома) или получить в кратковременное пользование (под строитель­ство временного склада, для сезонного огорода, сенокошения и т. п.) дополнительные участки в пределах норм, установленных законода­тельством субъектов РФ.


Необходимо иметь в виду, что ст. 72 Конституции РФ относит ре­гулирование земельных отношений, в том числе по вопросам земель­ных прав граждан, к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Федерации. Это означает, что, например, республика в со­ставе РФ, область, край или другой субъект РФ может, не ожидая из­дания федерального закона, издавать свой собственный земельный за­кон. Следовательно, законодательство субъектов РФ о правах граждан на землю может быть различным. Но если в дальнейшем будет издан по этим же вопросам федеральный закон, то закон субъекта Федера­ции приводится в соответствие с федеральным законом. Иными слова­ми, в случае противоречия между федеральным законом и другим нор­мативным актом, изданным в Российской Федерации, действует феде­ральный закон (ст. 76 Конституции РФ). Поэтому также в ч. 3 ст. 36 Конституции записано, что условия и порядок пользования гра­жданами землей на территории каждого субъекта Федерации определя­ются на основе федерального законодательства.

Право частнойЧастная собственность граждан на землю собственностипри доме или за его пределами может быть граждан на землюнескольких видов: индивидуальная собствен­ность граждан; общая совместная, т. е. без

определения долей, принадлежащих каждому участнику общей совме­стной собственности; долевая собственность, образуемая при выделе­нии в натуре (на местности) конкретных долей земельных участков, принадлежащих каждому владельцу.

Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»1 ус­тановлено: «Граждане и юридические лица — собственники земель­ных участков имеют право продавать, передавать по наследству, да­рить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земель­ный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями».

Отныне владение, пользование и распоряжение земельными участ­ками их собственниками осуществляется, как сказано в ч. 2 ст. 36 Конституции РФ, свободно. Свободное хозяйствование на земле нель­зя, однако, понимать как произвольное. Часть 2 ст. 36 предусматривает два существенных условия, хотя и не ущемляющих хозяйственной сво­боды собственников земли, но в разумных рамках ограничивающих их деятельность: они не должны наносить ущерба окружающей среде и нарушать прав и законных интересов иных лиц. Если собственник земли не соблюдает эти условия закона, для него наступают юридиче­ские последствия, предусмотренные экологическим и гражданским за­конодательством об ответственности за правонарушения.

Приведенные выше общие положения о праве частной собствен­ности на землю полностью распространяются и на право частной собственности граждан на земельные участки при жилом доме, даче, строении на садовом участке и т. д.

САПП РФ. 1993. №44. Ст. 4191.


 

Право граждан на земельные участки для индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства

Статьи 80, 81 ЗК РФ дают право гражда­нам, проживающим в городах и поселках, на получение в собственность или аренду земельных участков для индивидуального жилищного, дачного и гаражного строи­тельства. Предельная норма предоставле­ния таких участков устанавливается мест­ной администрацией, а конкретные размеры предоставляемых участков зависят как от размеров возводимых строений, так и от количества членов семьи заявителя и условий данной местности.

Участки предоставляются, как правило, в собственность бесплатно при условии, если площадь предоставления не превышает предельную норму. При перерегистрации в собственность участков, предоставлен­ных ранее (до 1 января 1991 г., т. е. до реформы) на праве пользова­ния или пожизненного наследуемого владения, участок передается в собственность бесплатно безотносительно к его размерам, даже если он превышает установленную предельную норму.

Граждане, получившие земельные участки для индивидуального жилищного строительства, обязаны оформить договор застройщика с местными органами жилищного хозяйства. В договоре указывают­ся сроки и условия строительства, основные права и обязанности застройщика, а также ответственность за нарушение принятых на себя обязательств. Договор застройщика регламентирует условия строительства на участке и размещения на нем строений. Обяза­тельной частью договора является проект строительства дома и план размещения строений на участке, которые утверждаются и выдаются органами по делам строительства и архитектуры. В слу­чаях отступления от утвержденного проекта застройщик обязан произвести необходимые изменения за свой счет. Договором за­стройщика могут быть установлены обязанности, вытекающие из утвержденного администрацией порядка благоустройства городской территории. Например, использовать часть участка для озеленения территории, в том числе — посадку плодово-ягодных насаждений и обеспечить их сохранность. Содержать мелкий домашний скот и птицу на указанных участках разрешается лишь в тех случаях и на тех условиях, которые установлены местной администрацией. В крупных городах (особенно в столичных) возможен полный за­прет указанной деятельности.

Участок может быть отведен сразу нескольким гражданам в случае совместного строительства жилого дома на праве общей совместной собственности. Раздел участка может быть в последующем произведен пропорционально долям собственности на жилой дом. Привлечение к участию компаньона-застройщика может иметь место только с разре­шения местной администрации. В случаях, когда компаньон-застрой­щик подключается после заключения договора, договор подлежит пере­оформлению.

Индивидуальное дачное строительство осуществляется, как прави­ло, за пределами городской (поселковой) черты, чаще всего в приго­родной зоне. Однако в малых городах и поселках возможно предос­тавление участков для указанных целей. Земельные участки предос-


тавляются в собственность или аренду по нормам, которые устанавли­ваются органами государственной власти субъектов РФ.

В тех случаях, когда ранее (т. е. до 1 января 1991 г.) предостав­ленные под дачи гражданам земельные участки превышают установ­ленную предельную норму, они переоформляются в собственность бесплатно и независимо от площади (включая ее превышающую часть). Предоставленные для этих целей земельные участки исполь­зуются для возведения жилого дома и необходимых хозяйственных построек, а свободная от застройки часть — для организации отдыха. По усмотрению граждан — субъектов права на указанные земельные участки они могут использоваться для производства сельскохозяйст­венной продукции. Другие права граждан определяются ст. 35—40 ЗК РФ. В частности, они вправе совершать все граждан­ско-правовые сделки с землей: куплю-продажу, дарение, наследова­ние и др., в том числе отчуждение участков по договору ренты, включая пожизненную. Однако площадь отчуждаемой части участка не может превышать установленную предельную норму его предос­тавления, а целевое назначение должно сохраняться. Эти же положе­ния относятся и к участкам, предоставленным для индивидуального жилищного строительства.

Для строительства индивидуальных гаражей земельные участки могут выделяться на праве собственности или аренды. Размеры уча­стков определяются в соответствии с утвержденным проектом. По­скольку для гаражного строительства применяются типовые проек­ты, то и размеры предоставления имеют фиксированные значения в зависимости от типа строения. Участки выделяются, безусловно, для целевого использования, поэтому на них могут возводиться только те строения и сооружения, которые необходимы для хране­ния и обслуживания автотранспорта.

Право граждан на земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества
с режимом

Во владении граждан (на разных титулах) могут находиться участки, используемые для ведения личного подсобного хозяйст­ва, индивидуального или коллективного садоводства и огородничества (соответст­венно как при жилом доме, так и за его пределами). Правовой режим этих земель, предоставляемых гражданам в городах, по в сельской местности имеет следующие осо-

сравнению бенности:

перспективное целевое назначение участков, выделяемых для лич­ного подсобного хозяйства, определяется генеральным планом или проектом планировки и застройки города, поселка; по мере необходи­мости они могут изыматься (выкупаться) местной администрацией для использования в соответствии с этим целевым назначением;

возведение на указанных участках капитальных строений и соору­жений должно согласовываться с органами городского жилищного хо­зяйства и архитектуры;

предельные размеры предоставления участков устанавливаются го­родской, поселковой администрацией с учетом требований и условий генплана (проекта планировки и застройки).


Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства в сельской местности и в городах (поселках) граждане имеют право использовать для возведения жилых и хозяйственных построек и со­оружений и для производства сельскохозяйственной продукции. Од­нако эта деятельность должна быть согласована с требованиями про­ектов планировки и застройки (генплана) и проекта земельно-хозяй­ственного устройства города.

Земельные участки для индивидуального и коллективного садовод­ства в городах и поселках — явление крайне редкое, как правило, такие земли оказываются в пределах городской (поселковой) черты при ее расширении или установлении. Генеральные планы или проекты пла­нировки и застройки городов и поселков не предусматривают исполь­зования городской территории для этих целей. Поэтому срок использо­вания этих земель для целей садоводства определяется условиями ука­занных документов. Земельные участки находятся на праве собственности, и изъятие их осуществляется в порядке выкупа. Возве­дение строений и сооружений на садовых участках может производить­ся только по согласованию с архитектурно-градостроительными служ­бами. Использование садовых участков для производства сельскохозяй­ственной продукции осуществляется по усмотрению владельцев. Граждане, имеющие земельные участки для ведения личного подсобно­го хозяйства и садоводства, могут свободно совершать сделки с землей (купли-продажи, дарения, залога, аренды и т. д.).

Земельные участки, предоставленные для ведения личного под­собного хозяйства и садоводства, могут быть изъяты (выкуплены) для использования в соответствии с генпланом или проектом планировки и застройки города (поселка).

Земельные участки под огородами могут находиться у граждан, объединившихся в огородное некоммерческое объединение, на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования, аренды или срочного пользования в зависимости от того, на каком праве в данной конкретной зоне может находиться зе­мельный участок. Индивидуальные земельные участки под огороды могут предоставляться органом местного самоуправления из свобод­ных городских земель, а также и предприятиями, организациями и учреждениями города (поселка) из предоставленных им, но времен­но не используемых земель в срочное пользование.

КОНДОМИНИУМЫ

Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и распо­ложенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости. В кон­доминиуме отдельные части, предназначенные для жилых и иных це­лей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муни­ципальных образований (домовладельцев) — в частной, государствен­ной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные час­ти (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.


При делении земельных участков или изменении их границ и па­раметров соблюдаются границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры от улиц, проездов и площадей в городских и сельских поселениях (красные линии), и границы застройки, устанавливаемые при размещении зда­ний, строений, сооружений, с отступом от красных линий или от гра­ниц земельного участка (линии регулирования застройки), и требова­ния градостроительных регламентов к минимальным размерам земель­ных участков.

В случае деления объектов недвижимости должны быть обеспече­ны условия для функционирования их частей как самостоятельных объектов недвижимости.

Земельные участки в населенных пунктах могут предоставляться на праве общей собственности нескольким субъектам. Так, в качестве субъектов права общей собственности на земельный участок могут выступать совладельцы одного жилого дома, т. е. граждане, имеющие в одном доме или комплексе жилых домов квартиры (или иные поме­щения), принадлежащие им на праве частной или другой собственно­сти (кондоминиум) на основании Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»1.

Прилегающий земельный участок и иное общее имущество в кон­доминиуме могут быть обременены правом ограниченного пользова­ния (сервитутом) другими лицами. Не допускается запрет на установ­ление сервитутов в случае необходимости обеспечения доступа иных лиц к объектам, существовавшим до момента принятия Федерального закона, т. е. до 15 июня 1996 г.

Границы земельных участков в существующей застройке населен­ных пунктов, входящих в состав кондоминиума, определяются дейст­вующими землеотводами.

Размеры земельных участков для вновь строящихся объектов в кондоминиуме определяются в соответствии с требованиями градо­строительных нормативов, исходя из условий обеспечения минималь­ных противопожарных и санитарных разрывов между зданиями в за­стройке населенных пунктов, доступа ко всем частям имущества в по­рядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.

Порядок, установленный в кондоминиуме, базируется на перерас­чете и корректировке нормируемого для каждого периода застройки размера территории застройки населенных мест в целом на размеры земельных долей в общей собственности, приходящихся на каждого домовладельца в кондоминиуме.

Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме устанавливается путем умножения площади помещения на удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности в соответст­вии с установленным порядком.

В существующей застройке земельные участки, на которых распо­ложены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в со­став кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в об-

СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.


щую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно.

Сверхнормативная территория в случае ее расположения в грани­цах жилой группы или двора кондоминиума может быть приобретена в собственность или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума (наравне с помещениями) домовладельцами или товариществом. В случае отказа домовладельцев или товарищест­ва от приобретения в собственность или получения в аренду сверх­нормативных территорий они остаются в государственной или муни­ципальной собственности и используются в соответствии с действую­щим законодательством.

Органы, уполномоченные устанавливать границы и размеры зе­мельных участков в кондоминиумах, обязаны в срок не позднее двух месяцев после обращения домовладельцев установить границы и раз­меры земельного участка в кондоминиуме.

Передача в собственность бесплатно нормативной части земель­ных участков и продажа или передача в аренду сверхнормативной части земельных участков осуществляются государственными органа­ми исполнительной власти или органами местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством.

В случаях, когда это не связано с нарушением охраняемых зако­ном прав и интересов домовладельцев, товарищество кондоминиума может:

получать в бессрочное пользование либо получать или приобре­тать в собственность земельные участки для осуществления жилищно­го строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

осуществлять в соответствии с градостроительными нормативами и правилами застройку на прилегающих и выделенных земельных участках.

© 2013 wikipage.com.ua - Дякуємо за посилання на wikipage.com.ua | Контакти