ВІКІСТОРІНКА
Навигация:
Інформатика
Історія
Автоматизація
Адміністрування
Антропологія
Архітектура
Біологія
Будівництво
Бухгалтерія
Військова наука
Виробництво
Географія
Геологія
Господарство
Демографія
Екологія
Економіка
Електроніка
Енергетика
Журналістика
Кінематографія
Комп'ютеризація
Креслення
Кулінарія
Культура
Культура
Лінгвістика
Література
Лексикологія
Логіка
Маркетинг
Математика
Медицина
Менеджмент
Металургія
Метрологія
Мистецтво
Музика
Наукознавство
Освіта
Охорона Праці
Підприємництво
Педагогіка
Поліграфія
Право
Приладобудування
Програмування
Психологія
Радіозв'язок
Релігія
Риторика
Соціологія
Спорт
Стандартизація
Статистика
Технології
Торгівля
Транспорт
Фізіологія
Фізика
Філософія
Фінанси
Фармакологія


Сутність фінансових послуг з управління майном при фінансуванні будівництва житла

Фінансові установи можуть надавати послуги із залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла. Вимога про залучення коштів населення в будівництво лише через спеціальні фонди визначена Законом України "Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" від 19 червня 2003 р. № 978-ГУ Для інвестора-громадянина поширення такого механізму означає наявність контрольованого Державною комісією з регулювання ринків фінансових послуг фінансового посередника, що зменшує ризики інвестора і робить процес інвестування прозорішим.

Залежно від мети створення залучення коштів населення може здійснюватися через такі фонди:

— фонд фінансування будівництва (ФФВ), якщо метою є отримання довірителями у власність житла;

— фонд операцій з нерухомістю (ФОН), участь у якому передбачає одержання власниками сертифікатів доходу.

Фонд фінансування будівництва — кошти, передані управителю ФФБ в управління, які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ.

Фонд операцій з нерухомістю — кошти, отримані управителем ФОН в управління, а також нерухомість та інше майно, майнові права та доходи, набуті від управління цими коштами, в тому числі майнові права та права вимоги, набуті за договорами про участь у фонді фінансування будівництва.

Головною перевагою таких схем фінансування є законодавчо закріплений розподіл функцій серед основних учасників: будівельні організації (забудовники, підрядники, субпідрядники) здійснюють будівництво об'єктів (житла), а управитель фонду (банк, фінансова установа) здійснює управління грошовими потоками, контролює цільове використання коштів забудовником (рис. 7.1).

Рис. 7.1. Основні суб'єкти системи надання послуг з управління майном при фінансуванні будівництва житла

Історична довідка

23 червня 1993 р. в Україні був зареєстрований АКБ "Аркада", який зосередив свою діяльність переважно на наданні фінансових послуг у галузі житлового будівництва. Разом зі своїм акціонером і основним партнером — холдинговою компанією "Київміськбуд" банк розробив і почав реалізовувати програму залучення коштів населення і кредитування для фінансування будівництва житла.

У 1995 р. першим на фінансовому ринку України банк "Аркада" запропонував інвестування житлового будівництва за власні кошти населення, а у 1998 р. першим серед банків почав надавати кредити на інвестування житла терміном до 10 років. Для захисту внесків від інфляції у 1999 р. банк запропонував у розрахунках універсальний механізм — Одін (одиницю інвестування). Починаючи з 2000 р. термін кредитів на інвестування житла збільшено до ЗО років. У 2002 р. банком був створений перший в Україні Фонд фінансування будівництва (ФФБ) з метою забезпечення надійного захисту інтересів інвесторів. Жорстко контрольована банком схема забезпечувала безперервне залучення коштів населення і стабільне фінансування будівництва. Це, у свою чергу, давало змогу партнерові-забудовникові виконувати зобов'язання перед інвесторами — витримувати терміни будівництва і своєчасно передавати будинки під заселення.

Внесення первинної інвестиції гарантувало закріплення за інвестором вибраної квартири, але і потребувало відповідальності за виконання графіка щомісячного інвестування будівництва. За визначений до запланованої дати здачі будинку строк необхідно повністю проінвестувати площу закріплено? за інвестором квартири. При цьому ціна 1 кв. м житла, що встановлювалася забудовником, у процесі будівництва зростала, і при виконанні графіка платежів це відображалося на розмірі внесків. Якщо фінансові можливості не дозволяють Інвесторові виконувати графік, банк пропонує програму кредитування інвестування будівництва житла — "Квартира в розстрочку".

На підставі досвіду роботи банку через ФФБ у 19 червня 2003 р. був прийнятий Закон України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" № 978-IV. У 2004 р. АКБ "Аркада" почав розробляти концепцію заміського малоповерхового будівництва в приміській зоні Києва. З 2005 р. розпочато роботу разом із партнерами з реалізації нової програми — інвестування будівництва сучасних містечок малоповерхової забудови для постійного проживання.

У 2006 р. TOB "Іпотечна компанія "Аркада-фонд" визнано переможцем Національного бізнес-рейтингу України в галузі "Посередництво в кредитуванні" та нагороджено медаллю "Лідер галузі". У 2007 р. було створено перший публічний фонд операцій з нерухомістю. АКБ "Аркада" став першою банківською установою, яка на практиці впровадила фінансові механізми, передбачені Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" та запропонувала широкому колу інвесторів нові фінансові інструменти у сфері інвестування будівництва житла

Серед ФФБ майже третина припадає на компанії, які управляють 3— 4 фондами. Регіональний розподіл фондів свідчить про те, що майже половина всіх створених ФФБ розташована у Києві*5.

*5: {3а інформацією АКБ "Аркада" (www.arkada.ua).}

Нормативно-правовою основою процесу організації та управління майном при організації будівництва житла е закони України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" від 19 червня 2003 р. № 978-ІУ; "Про іпотеку" від 5 червня 2003 р. № 898-ІУ; "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" від 19 червня 2003 р. № 979-ІУ; Постанова Кабінету Міністрів України "Про затвердження Методики розрахунку вартості чистих активів фондів операцій з нерухомістю" від 19 серпня 2009 р. № 893.

Станом на 31 грудня 2009 р. до Державного реєстру фінансових установ внесено інформацію про 129 управителів, з них 82 управителі створили ФФБ. На кінець 2009 р. управителями для фінансування об'єктів будівництва залучено 7,84 млрд. грн.

Система фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю — це врегульовані законодавчими та нормативними актами дії економічних суб'єктів при організації будівництва житла, його фінансуванні та здійсненні операцій з нерухомістю.

Суб'єктами такої системи є:

— установники управління майном;

— довірителі;

— управителі;

— забудовники;

— страхові компанії;

— емітенти і власники сертифікатів фондів операцій з нерухомістю.

Установник управління майном — це особа, яка передає майно управителю в довірчу власність на підставі договору управління майном.

Для фондів фінансування будівництва установником управління майном є довіритель, а для фонду операцій з нерухомістю — власник сертифікатів ФОН. Довірителями і власниками сертифікатів можуть бути як фізичні, так і юридичні особи.

Договір управління майном — договір, за яким установник управління передає управителю в довірчу власність майно з метою досягнення визначених ним цілей та встановлює обмеження щодо окремих дій управителя з управління цим майном.

Відповідно до чинного законодавства договором управління майном для фонду фінансування будівництва (ФФБ) є договір про участь у ФФБ, а для фонду операцій з нерухомістю (ФОН) — договір на придбання сертифікатів ФОН.

Об'єктами управління майном є:

— фонд фінансування будівництва (ФФБ);

— фонд операцій з нерухомістю (ФОН).

Управитель — фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та має відповідну ліцензію Державного комітету з регулювання ринків фінансових послуг України.

Управителем може бути фінансова установа, статутний капітал якої становить не менше 1 млн. євро, який має бути повністю сплачений виключно грошовими коштами до початку залучення коштів від установників управління майном.

Таким чином, управителем ФФБ може бути фінансова установа або банк. Стосовно фінансових установ, які здійснюють виняткові види діяльності, наприклад, компанії з управління активами, то вони згідно із законодавством позбавлені можливості виступати управителем ФФБ.

Фінансування будівництва — використання управителем отриманих в управління коштів на спорудження об'єктів будівництва згідно з умовами договору.

Забудовник — це особа, яка відповідно до законодавства має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об'єктів будівництва та уклала договір з управителем.

Забудовник зобов'язаний забезпечувати цільове використання отриманих від управителя коштів. В інтересах довірителів управитель здійснює контроль цільового використання забудовником коштів, спрямованих на фінансування будівництва.

Суб'єктом системи фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла є страхова компанія. Слід зауважити, що майнові ризики за договором про участь у фонді фінансування будівництва підлягають обов'язковому страхуванню відповідно до Закону України "Про страхування".

Майновими ризиками, пов'язаними з договором про участь у фонді фінансування будівництва, є:

— несвоєчасне введення в експлуатацію об'єкта будівництва або об'єкта інвестування;

— невідповідність технічних характеристик об'єкта будівництва або об'єкта інвестування, а також обладнання, яке встановлюється на об'єкті інвестування, умовам договору або проектної декларації, вимогам державних стандартів, норм і правил;

— невиконання, неналежне або несвоєчасне виконання робіт на об'єкті будівництва або об'єкті інвестування;

— брак технічної документації (паспортів, сертифікатів, гарантійних документів) на обладнання, яке встановлюється на об'єкті інвестування довірителя;

— ненадання управителем довірителю інформації, передбаченої Правилами фонду чи договором про участь у ФФБ, що призвело до завдання шкоди довірителю або спричинило виникнення додаткових зобов'язань довірителя перед управителем.

За кожним об'єктом будівництва забудовник або його підрядник зобов'язаний укласти зі страховиком, визначеним управителем, договір обов'язкового страхування будівельно-монтажних робіт на весь період спорудження об'єкта та на гарантійний термін від ризиків його пошкодження або знищення внаслідок техногенних аварій і природних явищ.

Відповідачами за договорами обов'язкового страхування е управитель і забудовник.

Довірителі мають право за свій рахунок застрахувати у добровільному порядку й інші майнові чи немайнові ризики, пов'язані з договором про участь у фонді фінансування будівництва.

Фінансування будівництва житла через фонди фінансування будівництва (ФФБ)

Механізм функціонування ФФБ

Порядок функціонування фонду фінансування будівництва відповідно до законодавства передбачає послідовну реалізацію системи таких заходів:

1) укладання договору між забудовником та управителем ФФБ, визначення характеристик об'єктів будівництва й об'єктів інвестування, передача забудовником управителю ФФБ переліку об'єктів інвестування в об'єктах будівництва;

2) оприлюднення забудовником зареєстрованої проектної декларації;

3) затвердження Правил ФФБ;

4) надання довірителю інформації про умови участі у ФФБ;

5) укладання управителем договору з довірителем про участь у ФФБ;

6) внесення довірителем коштів до ФФБ та передачу їх управителю ФФБ в управління за договором про участь у ФФБ;

7) формування управителем ФФБ оперативного резерву на рахунку ФФБ за рахунок отриманих в управління коштів;

8) закріплення управителем за довірителем обраного ним об'єкта інвестування;

9) відкриття управителем рахунку довірителю у системі обліку прав вимоги довірителів ФФБ;

10) передача довірителям, які повністю проінвестували закріплені за ними об'єкти інвестування, майнових прав на ці об'єкти інвестування за договором про уступку майнових прав;

11) організація спорудження забудовником об'єктів будівництва відповідно до проектних документації та декларації;

12) фінансування управителем ФФБ спорудження об'єктів будівництва;

13) здійснення управителем контролю за цільовим використанням забудовником спрямованих на будівництво коштів, дотриманням строків виконання робіт на об'єкті будівництва;

14) введення забудовником об'єкта будівництва в експлуатацію, замовлення технічної документації на об'єкт будівництва та кожний об'єкт інвестування;

15) повідомлення управителем ФФБ кожного довірителя про введення об'єкта будівництва в експлуатацію з наданням на письмову вимогу довірителя копії відповідного акта;

16) здійснення довірителем остаточних розрахунків з управителем за даними щодо фактичної площі об'єктів інвестування;

17) отримання довірителем сум страхового відшкодування у порядку і випадках, передбачених Правилами ФФБ;

18) набуття довірителями у власність закріплених за ними об'єктів інвестування, припинення дій за договором про участь у ФФБ;

19) перерахування управителем забудовнику на умовах договору коштів оперативного резерву, сформованого за введеним в експлуатацію об'єктом будівництва, закриття фінансування об'єкта будівництва;

20) припинення дій за договором, укладеним між управителем ФФБ і забудовником.

Функціонування фонду фінансування будівництва, в якому управителем є фінансова установа, зображено на рис. 7.2, а в якому управителем є банк — на рис. 7.3.

Управитель (фінансова установа) визначає банк, у якому має бути відкритий поточний рахунок забудовника та поточні рахунки його підрядників, субпідрядників та інших суб'єктів підприємницької діяльності, які беруть участь у спорудженні об'єкта будівництва.

Участь банків у фінансуванні проектів будівництва як управителя ФФБ дає змогу:

— забезпечити ефективне фінансування будівництва об'єктів на всіх етапах реалізації проекту;

— здійснювати будівництво з дотриманням строків виконання робіт;

— оптимізувати витрати за проектом.

Банк може надавати кредит довірителю ФФБ на умовах, визначених у договорі про іпотечний кредит. Предметом іпотеки за іпотечним договором є об'єкт інвестування, який стане власністю позичальника в майбутньому, та/або майнові права на нього.

Рис. 7.2. Функціонування ФФБ з управителем фонду — фінансовою компанією

Банківський кредит може отримати забудовник — на здійснення витрат з будівництва та управління об'єктом.

При фінансуванні забудовника та інвесторів у межах одного проекту банк може встановлювати загальний ліміт кредитування, і в межах цього ліміту здійснювати кредитування як забудовника, так і інвесторів. При фінансуванні забудовника обсяг кредиту не перевищує 70 % від загального бюджету проекту.

Якщо управителем фонду фінансування будівництва е банк (рис. 7.3), то вільні кошти на поточних рахунках фонду, які тимчасово не передані на фінансування будівництва, можуть використовуватися при здійсненні банківських операцій. При цьому банк-управитель відповідає за їх збереження власними коштами.

Управитель фонду на праві довірчої власності здійснює управління фондом та перераховує частину отриманих коштів на фінансування будівництва.

Порядок створення ФФБ

ФФБ вважається створеним за таких умов:

1) затвердження управителем Правил ФФБ;

2) укладання договору із забудовником;

3) відкриття рахунку фонду фінансування будівництва.

1. Затвердження управителем Правил ФФБ.

Управитель для кожного фонду фінансування будівництва розробляє й затверджує Правила ФФБ та інші необхідні внутрішні документи, що регламентують функціонування цього фонду.

Правила фонду (Правила ФФБ, Правила ФОН) — система норм, затверджена та оприлюднена управителем цього фонду, якої мають дотримуватися всі суб'єкти системи фінансово-кредитних механізмів будівництва житла для досягнення мети управління майном, визначеної установником управління.

Правила ФФБ є публічною пропозицією для вступу до фонду особи, яка бажає стати довірителем цього фонду.

Рис. 7.3. Функціонування ФФВ з управителем фонду — банком

Правила фонду фінансування будівництва визначають:

— вид ФФБ;

— процедуру створення ФФБ;

— порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів;

— умови, особливості та обмеження здійснення управління майном;

— напрями та порядок використання залучених коштів;

— порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому;

— типи вимірних одиниць об'єктів інвестування;

— порядок та умови закріплення об'єкта інвестування за довірителем;

— розмір винагороди управителя;

— відповідальність управителя і забудовника за невиконання взятих на себе зобов'язань;

— порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об'єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт;

— інші умови функціонування ФФБ.

2. Укладання договору між управителем та забудовником.

Взаємовідносини між управителем і забудовником ґрунтуються на укладанні договору, відповідно до якого управитель замовляє забудовнику збудувати певні об'єкти будівництва, ввести їх в експлуатацію та передати об'єкти інвестування установникам цього фонду на умовах, визначених законодавством і Правилами фонду.

Договір управителя із забудовником — договір, який регулює взаємовідносини управителя із забудовником щодо організації спорудження об'єктів будівництва з використанням отриманих в управління управителем коштів та подальшої передачі забудовником об'єктів інвестування установникам управління майном.

Об'єкт будівництва — будівля, споруда або комплекс споруд, будівництво яких організує забудовник та фінансування будівництва яких здійснює управитель за рахунок отриманих в управління коштів.

Будь-які обмеження щодо кількості об'єктів будівництва, що можуть споруджуватися в рамках кожного ФФБ, а також щодо обсягів залучених управителем ФФБ в управління коштів, не встановлюються.

Згідно з договором між забудовником та управителем ФФБ за кожним об'єктом будівництва забудовник передає управителю перелік об'єктів інвестування в об'єкті будівництва.

Об'єкт інвестування — квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об'єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Виконання зобов'язань забудовника за договором, укладеним між ним та управителем фонду, забезпечується встановленням іпотеки. Предметом іпотеки за іпотечним договором можуть бути майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, або об'єкт незавершеного будівництва, та інше нерухоме майно, яке належить забудовникові на праві власності.

За кожним об'єктом будівництва забудовник та управитель укладають:

— договір уступки майнових прав на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, з відкладальними умовами;

— договір доручення з відкладальними умовами, за яким управителю у разі порушення забудовником умов договору доручається виконувати функції забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій іншим особам.

3. Відкриття рахунку фонду фінансування будівництва.

Банк-управитель відкриває рахунок ФФБ у своєму балансі. Для кожного ФФБ відкривається окремий рахунок.

Управитель, який не є банківською установою, відкриває в обраному ним банку на власне ім'я окремий поточний рахунок, який є рахунком фонду.

Рахунок фонду фінансування будівництва управитель використовує для таких цілей:

— обліку залучених в управління коштів;

— здійснення розрахунків за операціями з управління ФФБ;

— зберігання оперативного резерву, сформованого за рахунок залучених в управління коштів.

Залучені до ФФБ кошти управитель використовує на умовах договору про участь у ФФБ у порядку, визначеному Правилами ФФБ.

Розмір оперативного резерву банк-управитель визначає самостійно. Управитель, який не є банківською установою, визначає розмір оперативного резерву відповідно до нормативів, установлених у нормативно-правових актах органу, що здійснює нагляд та регулювання діяльності управителя.

Кошти оперативного резерву, сформованого управителем на рахунку ФФБ згідно з встановленими обмеженнями за рахунок отриманих в управління коштів, управитель застосовує для виконання таких операцій:

— виплата довірителям коштів із ФФБ;

— перерозподіл отриманих в управління коштів між об'єктами будівництва внаслідок здійснення довірителями операції зміни об'єкта інвестування.

Оперативний резерв, сформований управителем за конкретним об'єктом будівництва, після введення цього об'єкта будівництва в експлуатацію управитель перераховує забудовнику в порядку, визначеному договором між управителем та забудовником.

© 2013 wikipage.com.ua - Дякуємо за посилання на wikipage.com.ua | Контакти