Тема: Оценка залоговой стоимости имущества

Методическое пособие

Выполнение практических заданий по дисциплине

«Ипотечное кредитование»

для студентов, обучающихся

по направлению «Менеджмент» –

профиль подготовки «Производственный менеджмент»

Москва 2014

УДК

ББК

Подготовлено и рекомендовано к печати кафедрой экономики и организации сельскохозяйственного производства Государственного университета по землеустройству (протокол №1 от 29.08.2014 г.).

Подготовлено:

доктором экономических наук, профессором А.Э. Сагайдаком. кандидатом экономических наук, доцентом А.А. Сагайдак.

Рецензент: доцент Екайкин А.Д.

© Государственный университет по землеустройству, 2014

© Сагайдак А.Э., Сагайдак А.А., 2014
ВВЕДЕНИЕ

Методическое пособие для выполнения практических заданий по дисциплине «Ипотечное кредитование» предназначено для студентов, обучающихся по направлению «Менеджмент», профиль подготовки «Производственный менеджмент».

Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый характер. Владение недвижимостью является престижным в общественном сознании, придает уверенность в будущем, способствует формированию цивилизованного среднего класса. Система ипотечного кредитования позволяет сделать недвижимое имущество более доступным. Поэтому знание данной дисциплины необходимо для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса.

Цель изучения дисциплины «Ипотечное кредитование» – дать студентам направления «Менеджмент» профиль подготовки «Производственный менеджмент» необходимые фундаментальные и прикладные знания в области ипотечного кредитования, способствующие формированию высококвалифицированного специалиста в сфере операций с недвижимым имуществом – для повышения эффективности воспроизводственного процесса на предприятиях народного хозяйства.

Задача дисциплины «Ипотечное кредитование» – изучение теоретических основ ипотечного кредитования и приобретение студентами практических навыков по его использованию в условиях рыночной экономики.

В результате изучения дисциплины «Ипотечное кредитование» студенты должны знать:

– цели и задачи ипотечного кредитования;

– сущность ипотечного кредитования;

– модели ипотечного кредитования;

– понятие и сущность залоговой стоимости недвижимости;

– андеррайтинг заемщика;

– методологию ипотечного кредитования.

Должны уметь:

– осуществлять анализ ипотечных кредитов;

– осуществлять расчет залоговой стоимости недвижимости при ипотечном кредитовании;

– использовать систему показателей андеррайтинга заемщика при ипотечном кредитовании;

– владеть методиками погашения кредита при ипотечном кредитовании;

– выполнять научные исследования в области ипотечного кредитования.

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ 1

Тема: Оценка залоговой стоимости имущества

Задание

1. Изучить понятие залоговой стоимости имущества.

2. Установить этапы определения залоговой стоимости.

3. Оценить залоговую стоимость объекта коммерческой недвижимости.

Оцениваемый объект расположен во Фрунзенском р-не г. Ярославль, на ул. Корабельная, д.1, строение 7, и в настоящее время эксплуатируется в качестве производственно-складского здания с офисными помещениями. Дата оценки – 25 января 2012 года.

Таблица 1

Технические характеристики объекта оценки

Применение затратного подхода к оценке

В данной работе полная восстановительная стоимость строительства объекта определялась, как стоимость замещения.

Расчет полной восстановительной стоимости производственно-складской части оцениваемого здания в ценах 1969 года осуществлялся с применением сборника УПВС №7. Переход в цены 1984 года произведен согласно Письму Госстроя СССР № 94 Д от 11.05.83 года.

Переход от уровня цен 1969 г. к ценам 1984 г. осуществляется по коэффициенту 1,19.

Расчет полной восстановительной стоимости офисной части здания в ценах на 01.01.2008 года произведен с применением Справочника Ко-Инвест «Общественные здания». Коэффициент перехода к ценам 2008 года составляет 81,61.

Переход в текущие цены произведен согласно соотношению сверхбазисных индексов на 01.01.2014 г. по Ярославской области (согласно приложению к письму Департамента строительства Ярославской области от №03-16/290) и сверхбазисных индексов на 01.01.2008 г. по Ярославской области (согласно приложению к письму Департамента строительства Ярославской области от №03-16/14 от 23.01.2008 г.).

К²⁰¹⁴ /К²⁰⁰⁸ = 1,27

В расчетах учтен НДС в размере 18% и прибыль предпринимателя в размере _____%[1].

ПП=0,5*n*y*(1+0.33*n*y+Ca*(1+0.66*n*y+0.66*(n²)*(y²))), где:

ПП – прибыль предпринимателя,

n – нормативный срок строительства, лет,

y – норма отдачи на вложенный капитал,

Ca – доля авансового платежа к общей стоимости строительства.

После изучения строительных норм по нормативной продолжительности строительства (СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»), анализа рынка строительства и интервью со специалистами компаний-застройщиков определились величины, используемые в расчете:

– нормативный срок строительства аналогичных объектов n = 2,4 года (в том числе 0,3 года – получение разрешительной документации, 0,3 года – проектно-изыскательские работы и согласования; 1,8 года – время на сооружение объекта, согласно СНиП 1.04.03-85).

– норма отдачи на вложенный капитал в строительстве для аналогичных объектов y = 0,12;

– доля авансового платежа к общей стоимости строительства для аналогичных объектов Са = 50%.

Таблица 2

Исходные данные для расчета прибыли предпринимателя

ПП=_________________________________________________

Таблица 3

Расчет стоимости улучшений затратным подходом

Полная восстановительная стоимость оцениваемых улучшений составляет ________________ руб. с учетом НДС.

Сравнительным подходом

В результате анализа рынка были выявлены пять аналогичных объектов, описание которых приведено в следующей таблице.

Таблица 6

Корректировка на торг

Для объектов-аналогов использованы цены предложения, и у потенциального покупателя присутствует возможность снизить на них цену в процессе торга, данная скидка оценивается в 4–7%.

Доходным подходом

Таблица 8

Расчет ставки капитализации

Таблица 12

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ 2

Задание

1. Изучить понятие «андеррайтинга заемщика».

2. Рассмотреть систему показателей андеррайтинга заемщика при ипотечном кредитовании.

3. Оценить платежеспособность заемщика с использованием системы показателей андеррайтинга.

Андеррайтинг – это проведение оценки вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком. В рамках данной процедуры проводится:

– оценка платежеспособности потенциального заемщика (способность своевременно погасить кредит на основе анализа доходов и расходов);

– оценка кредитоспособности (готовность выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа кредитной истории);

– оценка достаточности собственных денежных средств, за счет которых осуществляется первоначальный взнос и оплата прочих расходов, связанных с оформлением кредита.

I. Коэффициенты, определяющие платежеспособность заемщика при андеррайтинге.

1. Отношение Платеж/Доход

Сумма кредита

Коэф. К/З = ^{___________________________________________________________}

Рассчитаем справочный коэффициент Ж/Д. Исходя из определенного максимального размера ежемесячного платежа по кредиту (по основному долгу и процентам), необходимо определить сумму общих ежемесячных расходов по ипотечному кредиту, включающую не только платежи по основному долгу и процентам, но и платежи по договорам страхования, оплате технического обслуживания, а также сумм налогов и других регулярных платежей.

Таблица 21

Рассчитаем справочный коэффициент О2/Д. Исходя из определенной общей суммы жилищных расходов по приобретаемому жилью, равную 2200 долл., необходимо определить долю общих долгосрочных обязательств Заемщика в его бюджете.

Таблица 22

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ 3

Тема: Механизм погашения ипотечного кредита
аннуитетными платежами

Задание

1. Изучить механизм расчетов по стандартному ипотечному кредиту.

2. Рассмотреть особенности погашения ипотечного кредита аннуитетными платежами.

3. Произвести расчет погашения стандартного ипотечного кредита.

При получении ипотечного кредита большинство потенциальных заемщиков в первую очередь обращают внимание на величину процентной ставки, в то время как существует большое количество параметров ипотечного кредита, такие как: процентная ставка, размер суммы кредита, срок кредита, размер первоначального взноса, условия досрочного погашения кредита, комиссия за выдачу ипотечного кредита и т.д. Одним из таких параметров является вид платежа по ипотечному кредиту.

Аннуитетными, т.е. равновеликими платежами называют платежи, которые производятся на протяжении всего срока кредита, равными друг другу. При таком виде платежа заемщик регулярно совершает платеж одного и того же размера. Эта сумма может меняться только по соглашению сторон или в некоторых случаях частичного досрочного погашения. Структура аннуитетного платежа состоит из двух частей: процентов за пользование кредитом и суммы, идущей на погашение кредита (тело кредита). С течением времени соотношение этих величин меняется, и проценты постепенно начинают составлять меньшую величину, соответственно сумма на погашение основного долга внутри аннуитетного платежа увеличивается.

Рис. 1 Погашение ипотечного кредита аннуитетными платежами

Поскольку, при аннуитетных платежах вначале сумма, идущая на погашение основного долга, убывает медленно, а проценты всегда начисляются на остаток от этой суммы, то и общий размер уплаченных процентов по такому кредиту больше. Это особенно заметно при досрочных погашениях. В первые годы ипотечного кредита основные выплаты приходятся именно на погашение процентов по кредиту. Равновеликий платеж достаточно удобен и самому заемщику, так как ему не надо определять каждый месяц размер платежа – он всегда одного размера. Зная размер платежа, удобнее планировать семейный бюджет.

Расчет суммы платежа выполняется по формуле:

PMT = PV * i/m / (1-1/(1+i/m)^mn), (2)

где: PMT – величина ежемесячного платежа, д.ед.;

PV – сумма долга, д.ед.;

i – банковская ставка процента в год;

n – срок кредита, лет;

m – число выплат в год.

Таблица 23

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ 4

Задание

1. Изучить механизм расчетов по ипотечному кредитус фиксированными выплатами основной суммы долга.

2. Рассмотреть особенности погашения ипотечного кредита с фиксированными выплатами основной суммы долга.

3. Произвести расчет погашения ипотечного кредита.

Дифференцированные платежи в начале срока кредитования больше, а затем постепенно уменьшаются, т.е. регулярные платежи по ипотечному кредиту не равны между собой. Структура дифференцированного платежа тоже состоит из двух частей: фиксированной на весь период суммы, идущей на погашение суммы задолженности, и убывающей части — процентов по кредиту, которая рассчитывается от суммы остатка заложенности по кредиту.

Рис. 2 График погашения ипотечного кредита дифференцированными платежами с фиксированными выплатами основной суммы долга

Большинство ипотечных программ использует именно аннуитетные платежи. Если сравнивать аннуитетную и дифференцированную схемы, то самыми очевидными различиями будут следующие:

– неизменность размера регулярного платежа при аннуитетной схеме и постоянное убывание такого платежа при дифференцированной;

– больший размер платежа, по сравнению с аннутетной схемой, в начале срока кредита при дифференцированной схеме.

В данном случае расчет суммы платежа производится по формуле:

PMT = PV/mn + i/m(PV – PV(k – 1)/mn)), (3)

где: PMT – величина ежемесячного платежа, д.ед.;

PV – сумма долга, д.ед.;

i – процентная ставка в год;

k – месяц, на который рассчитывается величина ежемесячного платежа;

n – срок кредита, лет;

m – число выплат в год.

Таблица 24

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ 5

Задание

1. Изучить механизм расчетов по ипотечному кредитус переменной процентной ставкой.

2. Рассмотреть особенности погашения ипотечного кредита с переменной процентной ставкой.

3. Произвести расчет погашения ипотечного кредита с изменяемой процентной ставкой.

Ипотечные кредиты с переменной процентной ставкой имеют следующие основные характеристики:

– процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации;

– может быть установлен максимальный и минимальный уровни процентной ставки, выплачиваемой заемщиком;

– корректировки процентной ставки могут проводиться только через заранее оговоренные в кредитном договоре интервалы времени с учетом преобладающих процентных ставок в этот период;

– может быть установлен предельный уровень изменения процентных ставок относительно предыдущего периода;

– в договоре по данному типу кредитов может быть предусмотрено досрочное погашение после заранее оговоренного срока без уплаты штрафа за досрочное погашение;

– могут действовать условия кредита до момента продажи собственности, дающие кредитору право требовать при продаже собственности немедленной выплаты остатка кредита, т.е. передача обязательств по существующему кредиту новому владельцу собственности может быть запрещена, что дает возможность кредитору повысить процентную ставку в соответствии с текущей рыночной ситуацией.

Таблица 25

График погашения ипотечного кредита с переменной
процентной ставкой

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ 6

Тема: Механизм погашения ипотечного кредита
с «шаровым» платежом

Задание

1. Изучить механизм расчетов по ипотечному кредиту с «шаровым» платежом.

2. Рассмотреть особенности погашения ипотечного кредита с «шаровым» платежом.

3. Произвести расчет погашения ипотечного кредита с использованием «шарового» платежа.

Кредит с «шаровым» платежом предусматривает выплату большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования.

Разновидности методов кредитования с «шаровым» платежом:

– отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент, например, кредиты под освоение земли;

– выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока погашение задолженности «шаровым» платежом;

– частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

Как правило, схемы кредитования с «шаровым» платежом применяются при финансировании нового строительства и проектов по освоению земли.

Таблица 26

Библиографический список

1. Российская Федерация. Конституция Российской Федерации [Текст]: принята 12.12.1993 г. – М.: Юрайт-М, 2002. – 48 с.

2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации [Текст]: федеральный закон от 30.11.1994, №15. – М.: ЭКСМО, 2009. – 960 с.

3. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Электронный ресурс]: федеральный закон от 21.07.1997, №122. – Поисково-правовая система «Гарант», 2014.

4. Международные и российские профессиональные стандарты и нормативные акты по оценочной деятельности [Электронный ресурс]. – Поисково-правовая система «Гарант», 2014.

5. Васильева Л.Г. Экономика недвижимости [Текст]. – М.: Эксмо, 2008. – 408 с.

6. Елисеева, Т.В. Оптимизация нормативов ипотечного кредитования. [Текст]. – М.: Изд-во «Юриспруденция», 2010.

7. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А. Экономика недвижимости [Текст]. – М.: КноРус, 2009.

8. Лукьянчикова А.А. Развитие ипотечного кредитования в современных условиях [Текст] // Неделя науки. 14–21 декабря 2009 года: Сборник научных статей и исследовательских проектов. – М.: ИМСГС, 2009. – С. 44–50.

9. Практикум по экономике и организации сельскохозяйственного производства [Текст] / Под ред. А.Э. Сагайдака. – М.: КолосС, 2008. – 335 с.

10. Сагайдак А.Э., Лукьянчикова А.А. Ипотечное кредитование под залог жилой недвижимости. Монография [Текст]. – М.: Изд-во НИЕВ, 2010.

11. Федотова М.А. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации [Текст]. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 380 с.

12. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном [Текст]. – М.: ГроссМедиа, 2008. – 139 с.

13. Шелков О.В. Ипотечное кредитование [Текст]. – М.: Дикта, 2007. – 238 с.

Приложение – классификация помещений по классности

Таблица 1

Методическое пособие

Выполнение практических заданий по дисциплине

«Ипотечное кредитование»

для студентов, обучающихся

по направлению «Менеджмент» –

профиль подготовки «Производственный менеджмент»

Редакционно-издательский отдел ГУЗ

Сдано в производство 22.01.2015 г. Подписано в печать 13.10.2014 г.

Формат 84х90/16. Бумага офсетная. Печать – ризография.

Объем 2,5 печ. л., 2,2 уч. изд. л. Тираж 100 экз.

______________________________________________

Отдел оперативной полиграфии ГУЗ

105064, г. Москва, ул. Казакова, 15

[1] Расчеты велись по методике Санкт-Петербургского технического университета (СПбГТУ), разработанной профессором Е.С. Озеровым.

Методическое пособие

Выполнение практических заданий по дисциплине

«Ипотечное кредитование»

для студентов, обучающихся

по направлению «Менеджмент» –

профиль подготовки «Производственный менеджмент»

Москва 2014

УДК

ББК

Подготовлено и рекомендовано к печати кафедрой экономики и организации сельскохозяйственного производства Государственного университета по землеустройству (протокол №1 от 29.08.2014 г.).

Подготовлено:

доктором экономических наук, профессором А.Э. Сагайдаком. кандидатом экономических наук, доцентом А.А. Сагайдак.

Рецензент: доцент Екайкин А.Д.

© Государственный университет по землеустройству, 2014

© Сагайдак А.Э., Сагайдак А.А., 2014
ВВЕДЕНИЕ

Методическое пособие для выполнения практических заданий по дисциплине «Ипотечное кредитование» предназначено для студентов, обучающихся по направлению «Менеджмент», профиль подготовки «Производственный менеджмент».

Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый характер. Владение недвижимостью является престижным в общественном сознании, придает уверенность в будущем, способствует формированию цивилизованного среднего класса. Система ипотечного кредитования позволяет сделать недвижимое имущество более доступным. Поэтому знание данной дисциплины необходимо для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса.

Цель изучения дисциплины «Ипотечное кредитование» – дать студентам направления «Менеджмент» профиль подготовки «Производственный менеджмент» необходимые фундаментальные и прикладные знания в области ипотечного кредитования, способствующие формированию высококвалифицированного специалиста в сфере операций с недвижимым имуществом – для повышения эффективности воспроизводственного процесса на предприятиях народного хозяйства.

Задача дисциплины «Ипотечное кредитование» – изучение теоретических основ ипотечного кредитования и приобретение студентами практических навыков по его использованию в условиях рыночной экономики.

В результате изучения дисциплины «Ипотечное кредитование» студенты должны знать:

– цели и задачи ипотечного кредитования;

– сущность ипотечного кредитования;

– модели ипотечного кредитования;

– понятие и сущность залоговой стоимости недвижимости;

– андеррайтинг заемщика;

– методологию ипотечного кредитования.

Должны уметь:

– осуществлять анализ ипотечных кредитов;

– осуществлять расчет залоговой стоимости недвижимости при ипотечном кредитовании;

– использовать систему показателей андеррайтинга заемщика при ипотечном кредитовании;

– владеть методиками погашения кредита при ипотечном кредитовании;

– выполнять научные исследования в области ипотечного кредитования.

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ 1

Тема: Оценка залоговой стоимости имущества

Задание

1. Изучить понятие залоговой стоимости имущества.

2. Установить этапы определения залоговой стоимости.

3. Оценить залоговую стоимость объекта коммерческой недвижимости.

Оцениваемый объект расположен во Фрунзенском р-не г. Ярославль, на ул. Корабельная, д.1, строение 7, и в настоящее время эксплуатируется в качестве производственно-складского здания с офисными помещениями. Дата оценки – 25 января 2012 года.

Таблица 1