ВІКІСТОРІНКА
Навигация:
Інформатика
Історія
Автоматизація
Адміністрування
Антропологія
Архітектура
Біологія
Будівництво
Бухгалтерія
Військова наука
Виробництво
Географія
Геологія
Господарство
Демографія
Екологія
Економіка
Електроніка
Енергетика
Журналістика
Кінематографія
Комп'ютеризація
Креслення
Кулінарія
Культура
Культура
Лінгвістика
Література
Лексикологія
Логіка
Маркетинг
Математика
Медицина
Менеджмент
Металургія
Метрологія
Мистецтво
Музика
Наукознавство
Освіта
Охорона Праці
Підприємництво
Педагогіка
Поліграфія
Право
Приладобудування
Програмування
Психологія
Радіозв'язок
Релігія
Риторика
Соціологія
Спорт
Стандартизація
Статистика
Технології
Торгівля
Транспорт
Фізіологія
Фізика
Філософія
Фінанси
Фармакологія


Определение ставки капитализации

Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость рыночной стоимости объекта от дохода, ожидаемого от эксплуатации. Размер ставки капитализации определяется либо непосредственно путем анализа сделок по купле-продаже объекта недвижимости (метод экстракции), либо методом суммирования.

В рамках настоящей дипломной работы ставка капитализации определялась методом экстракции.

Метод экстракции состоит в определении ставки капитализации путем деления годового дохода от сдачи аналогичных объектов недвижимости в аренду на их рыночную стоимость. Общая формула расчета ставки капитализации методом экстракции следующая:

(1)

где:

NOI – годовой доход от сдачи недвижимости в аренду, руб.

V – стоимость объекта недвижимости, руб.

R0 – ставка капитализации

 

Таблица 11

Расчет ставки капитализации

Объекты сравнения Цена продажи SP, (руб/кв. м.) Чистый операц. доход в год NOI, (руб/кв. м.) Коэффиц. капитализации Ro Весовой коэффиц.
г. Ярославль, ул. 2-я Суворовская, 43 000   25,00%
г. Ярославль, ул. Тепловой пер. 4 0000   25,00%
г. Ярославль, Тутаевское шоссе   25,00%
г. Ярославль, ул. Промышленная   25,00%
Средневзвешенное значение      

Таблица 12

Расчет потенциального и эффективного валового дохода

Наименование Сдаваемая в аренду площадь, кв.м. Ставка арендной платы, руб. Потенциальный валовой доход, руб. Недозагрузка площадей, Действительный валовой доход, руб.
Производственные помещения       10%  
Офисные помещения       10%  

Таблица 13

Расчет стоимости объекта оценки методом капитализации

Наименование показателя Обоснование расчетов Величина показателя для производственных помещений, руб. Величина показателя для офисных помещений, руб.
Действительный валовой доход (ДВД) См. таблицу выше    
Операционные расходы (ОР) См. таблицу выше    
Чистый операционный доход (ЧОД (NOI)) Определяется, как разница ДВД и ОР    
Коэффициент капитализации (Rо) См. текст выше    
СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА Определяется делением ЧОД (NOI) на Rо    

 

Таким образом, рыночная стоимость объекта, рассчитанная доходным подходом, с учетом права собственности на земельный участок с учетом НДС, составляет: _______ + ______ = _______ рублей.

 

Согласование результатов оценки

Таблица 14

Определение итогового значения веса каждого подхода

Критерии сравнения Подходы
Затратный Доходный Сравнительный
Ранг
(0 – низкий, 1 – средний, 2 – высокий)
Применимость подхода к оценке объекта недвижимого имущества согласно утвердившимся в России и мире принципам и стандартам оценки
Адекватность, достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя/арендатора и/или продавца/арендатора, прочие реалии спроса/предложения в статике и динамике
Действенность подхода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски)
Способность подхода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объекта, таких как местоположение, локальное окружение, размер, качество строительства и отделки, инженерное обеспечение, потенциальную доходность и т.п.
ИТОГО      
Сумма баллов  
Вес подхода      

 

Таблица 15

Определение итогового значения рыночной стоимости объекта оценки

Показатели Затратный Доходный Сравнительный
Стоимость объекта оценки, руб.      
Вес подхода      
Вес подхода, руб.      
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб.  

 

Определение залоговой стоимости оцениваемого объекта

Для определения залогового дисконта приняты во внимание следующие факторы: обременение объекта недвижимости в виде долгосрочной аренды, назначение, местоположение, техническое состояние, площадь, коммерческая привлекательность, ликвидность, тенденции рынка недвижимости, экономическая ситуация в стране.

Таким образом, залоговый дисконт принят в размере 65%. Залоговая стоимость имущества, предлагаемого в залог, составляет _______________,00 рублей.


ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ 2

Тема: Использование системы показателей

Андеррайтинга заемщика при ипотечном кредитовании

 

Задание

1. Изучить понятие «андеррайтинга заемщика».

2. Рассмотреть систему показателей андеррайтинга заемщика при ипотечном кредитовании.

3. Оценить платежеспособность заемщика с использованием системы показателей андеррайтинга.

 

Андеррайтинг – это проведение оценки вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком. В рамках данной процедуры проводится:

– оценка платежеспособности потенциального заемщика (способность своевременно погасить кредит на основе анализа доходов и расходов);

– оценка кредитоспособности (готовность выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа кредитной истории);

– оценка достаточности собственных денежных средств, за счет которых осуществляется первоначальный взнос и оплата прочих расходов, связанных с оформлением кредита.

I. Коэффициенты, определяющие платежеспособность заемщика при андеррайтинге.

1. Отношение Платеж/Доход

© 2013 wikipage.com.ua - Дякуємо за посилання на wikipage.com.ua | Контакти