ВІКІСТОРІНКА
Навигация:
Інформатика
Історія
Автоматизація
Адміністрування
Антропологія
Архітектура
Біологія
Будівництво
Бухгалтерія
Військова наука
Виробництво
Географія
Геологія
Господарство
Демографія
Екологія
Економіка
Електроніка
Енергетика
Журналістика
Кінематографія
Комп'ютеризація
Креслення
Кулінарія
Культура
Культура
Лінгвістика
Література
Лексикологія
Логіка
Маркетинг
Математика
Медицина
Менеджмент
Металургія
Метрологія
Мистецтво
Музика
Наукознавство
Освіта
Охорона Праці
Підприємництво
Педагогіка
Поліграфія
Право
Приладобудування
Програмування
Психологія
Радіозв'язок
Релігія
Риторика
Соціологія
Спорт
Стандартизація
Статистика
Технології
Торгівля
Транспорт
Фізіологія
Фізика
Філософія
Фінанси
Фармакологія


Ежемесячный платеж заемщика в счет погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту

Коэф. П/Д = _________________________________________________________________________

сумма ежемесячных совокупных доходов заемщика (чистый доход)

 

Значение данного коэффициента по международным стандартам не должно превышать 30–40%. Превышение этого коэффициента говорит о повышенном риске при предоставлении жилищного ипотечного кредита с точки зрения возможности заемщика своевременно и правильно погашать кредит.

 

В некоторых банках предельное значение коэффициента П/Д устанавливается в зависимости от коэффициента К/З и дохода заемщика в следующих размерах:

– если коэффициент К/З меньше или равен 50%, значение коэффициента П/Д составляет 50%;

– если величина коэффициента К/З больше 50%, применяется следующая методика, представленная в таблице 16.

Таблица 16

Значение коэффициента П/Д в зависимости от ежемесячного
дохода заемщика

Ежемесячный доход заемщика, указанный в прожиточных минимумах (ПМ) в расчете на одного члена семьи Значение коэффициента П/Д
До 2,0
2,2
2,4
2,6
2,8
3,0
3,2
3,4
3,6
3,8
4,0
4,2
4,4
4,6
4,8
5,0 и более

 

2. Отношение 01/Доход, или (П+О)/Доход

сумма обязательных ежемесячных платежей, в которую ежемесячные жилищные расходы входят только в части аннуитетного
платежа по кредиту

Коэф. О1/Д = _______________________________________________________________________

сумма ежемесячных совокупных доходов заемщика (чистый доход)

 

Значение данного коэффициента по международным стандартам не должно превышать 60%.

 

Таблица 17

Доходы и расходы, учитываемые при расчете платежеспособности
заемщика

Показатели Составляющие элементы
Ежемесячный платеж по жилищному ипотечному кредиту (П) Платеж в счет погашения суммы основного долга и уплаты процентов
Общий ежемесячный платеж по жилищному ипотечному кредиту (Ж) Платеж в счет погашения суммы основного долга и уплаты процентов; Платеж по налогу на приобретаемое имущество; Платеж по страхованию жизни и трудоспособности заемщика; Платеж по страхованию утраты права собственности; Платеж за техническое обслуживание, за эксплуатацию помещения (оплата воды, газа, электричества, тепла, охраны, уборки и пр.); Другие расходы по приобретаемому жилью, которые носят регулярный характер.
Обязательства заемщика (О) Платежи по имеющимся кредитам; Алименты; Ежемесячные расходы, связанные с имеющимся в собственности заемщика жильем (расходы, связанные с эксплуатацией, страхованием, налоги; Расходы, связанные с обеспечением жизнедеятельности и досуга заемщика и его семьи (питание, образование, медицинское обслуживание, отдых, развлечения); Прочие регулярные расходы.
Общий доход заемщика (Д) Заработная плата по основному месту работы и по совместительству, премии; Доходы по ценным бумагам; Проценты по вкладам; Пенсионные выплаты, стипендии, государственные субсидии, арендная плата; Другие виды регулярного дохода.

 

3. Отношение Ж/Доход

 

Ежемесячные расходы заемщика, по приобретаемому имуществу

(включая платежи по страхованию, налогам на имущество и

Другие вышеперечисленные платежи)

Коэф. Ж/Д = _________________________________________________________________________

сумма ежемесячных совокупных доходов заемщика и созаемщика (чистый доход)

 

Расчет коэффициента Ж/Д не является обязательным элементом в процедуре андеррайтинга заемщика. Максимальное значение данного коэффициента не устанавливается Банком, при этом рассчитанное значение коэффициента Ж/Д носит справочный характер.

 

4. Отношение 02/Доход

Общая сумма обязательных ежемесячных платежей заемщика

Коэф. О2/Д = ______________________________________________________________________

сумма ежемесячных совокупных доходов заемщика (чистый доход)

Расчет коэффициента О2/Д не является обязательным элементом в процедуре андеррайтинга заемщика. Рассчитанное значение коэффициента O2/Д носит справочный характер.

 

II. Уровень кредитоспособности потенциального заемщика оценивается на основе изучения его кредитной истории. Изучается, насколько клиент банка является ответственным при выполнении принятых обязательств, также устанавливается сумма неуплаченной на момент оценки остатка долга, срок и размеры ежемесячных платежей (если имеются).

III. Достаточность собственных денежных средств для осуществления первоначального взноса оценивается по следующим критериям: сумма первоначального взноса, как правило, должна составлять не менее 30% от стоимости недвижимости; потенциальный заемщик должен обладать достаточной суммой для покрытия расходов по кредитной сделке и покупке жилья (комиссии риэлторам, плата за оценку квартиры, сбор за предоставление справок, сбор за государственную регистрацию договора ипотеки, страховые сборы, другие расходы).

Помимо вышеперечисленного банк оценивает источники средств. Приемлемыми источниками являются сбережения заемщика, средства от продажи имущества, подарки от членов семьи, подарки и гранты некоммерческих организаций, работодателя.

Максимальный размер кредита, который может быть выдан заемщику исходя из стоимости предоставляемого обеспечения, определяется коэффициентом К/З:

 

Сумма кредита

Коэф. К/З = ___________________________________________________________

Стоимость заложенного имущества

Таблица 18

Исходные данные для расчета максимально допустимой
суммы кредита

Показатели Значения (описание)
Заемщик  
Дата выдачи кредита  
Среднемесячный совокупный доход заемщика, руб.  
Ежемесячные обязательства заемщика, руб.  
Стоимость приобретаемой квартиры, руб.  
Срок кредита, лет  
Процентная ставка, %  
Нормативное значение коэффициента К/З банка, %
Величина первоначального взноса, руб.  
Требуемая сумма кредита, руб.  

 

Рассчитаем максимально допустимую сумму ежемесячного платежа по ипотечному кредиту (табл. 19).

 

Таблица 19

Максимально допустимая сумма платежа по ипотечному кредиту

Показатели Значения
П/Д (нормативный уровень, принятый в банке), %
Сумма совокупного ежемесячного дохода, руб.  
Максимально допустимый платеж по ипотечному кредиту  

 

Определим максимально допустимую сумму ежемесячного платежа.

Таблица 20

Максимально допустимая сумма ежемесячного платежа

Показатели Значения
О1/Д (нормативный уровень, принятый в банке), %
Сумма совокупного ежемесячного дохода, руб.  
Сумма ежемесячных обязательств заемщика, руб.
Максимально допустимая сумма ежемесячного платежа (сумма дохода*0,60–7000), руб.  

Рассчитаем справочный коэффициент Ж/Д. Исходя из определенного максимального размера ежемесячного платежа по кредиту (по основному долгу и процентам), необходимо определить сумму общих ежемесячных расходов по ипотечному кредиту, включающую не только платежи по основному долгу и процентам, но и платежи по договорам страхования, оплате технического обслуживания, а также сумм налогов и других регулярных платежей.

 

Таблица 21

Общая сумма жилищных расходов по приобретаемому жилью

Показатели Значения
Наименьшая из сумм, полученных в результате расчетов, руб.  
Сумма ежемесячных налогов на имущество, руб.
Сумма ежемесячных платежей по страхованию имущества, жизни и трудоспособности, титула собственности, руб.
Платежи за услуги по техническому обслуживанию (ежемесячные либо годовые в пересчете на ежемесячные обязательные взносы, связанные с эксплуатацией, управлением, охраной и поддержанием (ремонтом) жилых помещений), руб.
Общая сумма жилищных расходов по приобретаемому жилью, руб.  

 

Определим значение справочного коэффициента Ж/Д:

 

Ж/Д = __________/____________ = __________ или _____%.

 

Рассчитаем справочный коэффициент О2/Д. Исходя из определенной общей суммы жилищных расходов по приобретаемому жилью, равную 2200 долл., необходимо определить долю общих долгосрочных обязательств Заемщика в его бюджете.

 

Таблица 22

Общая сумма долгосрочных обязательств заемщика

Показатели Значения
Общая сумма жилищных расходов по приобретаемому жилью, руб.  
Сумма ежемесячных обязательств заемщика, руб.  
Общая сумма долгосрочных обязательств заемщика, руб.  

 

Определим значение справочного коэффициента О2/Д из формулы, указанной выше:

О2/Д = ___________/__________ = ________.

 

Таким образом справочное соотношение О2/Д в настоящем примере будет равно ________%.

Определим максимально допустимую сумму ипотечного кредита для заемщика, исходя из величины ежемесячного платежа.

 

Максимальная

сумма =

кредита

 

Максимальная сумма кредита составляет _____________ руб.

Максимально допустимый размер кредита, исходя из стоимости имеющегося заложенного имущества, составляет _______ руб.

То есть банк сможет выдать кредит в размере _________ руб.

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ 3

Тема: Механизм погашения ипотечного кредита
аннуитетными платежами

Задание

1. Изучить механизм расчетов по стандартному ипотечному кредиту.

2. Рассмотреть особенности погашения ипотечного кредита аннуитетными платежами.

3. Произвести расчет погашения стандартного ипотечного кредита.

 

При получении ипотечного кредита большинство потенциальных заемщиков в первую очередь обращают внимание на величину процентной ставки, в то время как существует большое количество параметров ипотечного кредита, такие как: процентная ставка, размер суммы кредита, срок кредита, размер первоначального взноса, условия досрочного погашения кредита, комиссия за выдачу ипотечного кредита и т.д. Одним из таких параметров является вид платежа по ипотечному кредиту.

Аннуитетными, т.е. равновеликими платежами называют платежи, которые производятся на протяжении всего срока кредита, равными друг другу. При таком виде платежа заемщик регулярно совершает платеж одного и того же размера. Эта сумма может меняться только по соглашению сторон или в некоторых случаях частичного досрочного погашения. Структура аннуитетного платежа состоит из двух частей: процентов за пользование кредитом и суммы, идущей на погашение кредита (тело кредита). С течением времени соотношение этих величин меняется, и проценты постепенно начинают составлять меньшую величину, соответственно сумма на погашение основного долга внутри аннуитетного платежа увеличивается.

 

Рис. 1 Погашение ипотечного кредита аннуитетными платежами

 

Поскольку, при аннуитетных платежах вначале сумма, идущая на погашение основного долга, убывает медленно, а проценты всегда начисляются на остаток от этой суммы, то и общий размер уплаченных процентов по такому кредиту больше. Это особенно заметно при досрочных погашениях. В первые годы ипотечного кредита основные выплаты приходятся именно на погашение процентов по кредиту. Равновеликий платеж достаточно удобен и самому заемщику, так как ему не надо определять каждый месяц размер платежа – он всегда одного размера. Зная размер платежа, удобнее планировать семейный бюджет.

Расчет суммы платежа выполняется по формуле:

 

PMT = PV * i/m / (1-1/(1+i/m)mn), (2)

где: PMT – величина ежемесячного платежа, д.ед.;

PV – сумма долга, д.ед.;

i – банковская ставка процента в год;

n – срок кредита, лет;

m – число выплат в год.

Таблица 23

© 2013 wikipage.com.ua - Дякуємо за посилання на wikipage.com.ua | Контакти